Oversikt over eiendomsmarkedet i Moskva i februar 2011

Den siste februar ga mye intriger til en ganske komplisert situasjon i det innenlandske eiendomsmarkedet. På den ene siden er det omstendigheter der boligkostnadene skal gå opp, og ganske raskt. Krisen er allerede på vei tilbake.

Mikhail Brovkin. Kotelnicheskaya voll. 2005

Boliglån begynte å gjenopplive, noe som blir rimeligere. Det er umulig å ikke ta hensyn til økningen i oljeprisen, prisene på svart gull rammet rekorder i februar. Alt dette på bakgrunn av lave priser på ny boligbygging i hovedstaden, synes det, burde ha presset boligprisene opp. Men til tross for alt, er prisen per kvadratmeter ikke i noen hast med å vokse.

I det sekundære boligmarkedet er situasjonen ganske stabil

I følge analysesenteret «Indikatorer for eiendomsmarkedet» økte indeksen for boligkostnader i hovedstaden i februar 2011 med nesten 1% fra 4530 dollar til 4573 dollar per kvadratmeter, det vil si at veksten er minimal og er på inflasjonsnivået. Dette kan igjen også skyldes svekkelsen av dollaren i februar. Når det gjelder rubelprisene for leiligheter i Moskva, forblir de på plass. Så i februar var gjennomsnittsprisen per kvadratmeter i Moskva når det gjaldt rubel omtrent 135 tusen rubler per kvadratmeter.

Boliger i økonomiklasse er mest etterspurt i Moskva.

Hvis vi vurderer prisendringen etter boligtype, er ikke situasjonen enhetlig. Den største prisøkningen er observert i lavprissegmenter: panelhus (+ 1,3%), inkludert gamle boligmasse, 1-roms (+ 1,2%) og 2-roms (+ 1,1%) leiligheter. I dyre moderne monolittiske mursteinsbygninger er det til og med prisnedgang (-0,9%), det er nesten ingen økning i segmentet flermannsleiligheter (+0,2). Følgelig, som i januar, er boliger i økonomiklasse den største etterspørselen i Moskva. Rimelige leiligheter blir vasket ut av markedet og prisveksten på leiligheter for lavere priskategori øker.

Kostnadene for leiligheter i distriktene i hovedstaden i februar er preget av lignende dynamikk – det største plusset ble bemerket i billige boligområder: Yuzhnoye Medvedkovo, Severnoye Medvedkovo, Perovo, Babushkinskaya, Shchukino, Tushinskaya, Zhulebino, Metrogorodok, Pokrovskoye-Streshnevo, Bogorodskoye, etc. Prisøkningen i disse områdene var i gjennomsnitt 1,8% til 2,2%. Samtidig, i mange dyre områder i Moskva sentrum, var prisene i februar til og med i det røde, for eksempel: Marxist, Pushkinskaya, Tverskaya, Kurskaya, Chekhovskaya, Aleksandrovsky Garden, Mayakovskaya, Frunzenskaya, Lenin Library, Sportivnaya, Smolenskaya, Khamovniki, Taganskaya, Chkalskaya, Chkalskaya , Borovitskaya (fra -1% til -0,4%).

Hvis vi vurderer dynamikken i leilighetsprisene i februar 2011 av distriktene i Moskva: Central District uendret, Western District – i et lite minus (-0,2%). De billigste distriktene er i det største pluss: alle distrikter utenfor Moskva-ringveien (+ 1,9%), så vel som det østlige distriktet (+ 1,0%) og det nord-østlige distriktet (+ 1,4%).

Markedet for nye bygninger gjenopplives merkbart i februar

Etter en liten nedgang i aktiviteten i kapitalmarkedet for nye bygninger notert i januar, ble februar, som det faktisk var forutsagt, preget av en merkbar aktivering av både utviklere og potensielle kjøpere. I følge analytikere fra Azbuka Zhilya-selskapet økte i februar 2011 den potensielle etterspørselen etter nye bygninger, som ble bestemt av antall forespørsler fra potensielle kjøpere, både i Moskva og Moskva-regionen, med 10-15% sammenlignet med januar..

Yuri Pimenov. Bryllup i morgendagens gate. 1962

I følge forskerne skyldes dette faktum også at i slutten av januar en betydelig del av klientene som henvendte seg til dem rett og slett ikke hadde tid til å ta en beslutning om å kjøpe et hjem, og utsatte transaksjonen til februar. Som et resultat fordoblet antall leiligheter i nye bygninger mer enn i februar i forhold til januar.

I tillegg brakte noen utviklere i februar sine nye eiendommer til markedet. Som et resultat økte antallet nye bolighus under bygging i åpent salg i Moskva med 1,8%, og nådde nesten 370 enheter, antall leiligheter som tilbys på markedet sammenlignet med januar økte igjen med 3,4%.

Ifølge Artyom Rzhavsky, leder for konsulent- og analyseavdelingen i byrået Azbuka Zhilya, i Moskva-regionen, har utviklere begynt å promotere nye prosjekter enda mer aktivt. Samtidig er etterspørselen etter de eksisterende foreslåtte objektene her betydelig større enn storbyindikatorene. I følge selskapet, i februar 2011 på markedet for nye bygninger i Moskva-regionen, økte således både antallet foreslåtte eiendommer (omtrent 700) og antall leiligheter til salgs med 2,3% sammenlignet med forrige måned..

Det er også verdt å merke seg at i februar i Moskva ble salget i flere luksuriøse boligkomplekser gjenopptatt. Dette førte til at gjennomsnittsprisen per kvm. m i nye bygninger i hovedstaden økte med 2,5% sammenlignet med januar: tatt i betraktning bolig i høyere priskategorier, var prisen på rundt 211 000 rubler.

Ifølge mange eksperter er det ingen direkte sammenheng mellom dynamikken i oljepriser og eiendomspriser..

Ingen lignende trender ble bemerket i Moskva-regionen. I Moskva-regionen er fortsatt den mest etterspurte boligen leiligheter i økonomiklasse. Noen av de stående anleggene har flyttet til et høyere nivå av beredskap. Samtidig kom flere nye prosjekter inn i markedet, som kompenserte for prisdynamikken.

I slutten av februar 2011 var gjennomsnittsprisen per kvm. m i nye bygninger i Moskva-regionen utgjorde 63,1 tusen rubler. Følgelig forble prisen på januar-nivå.

Hvorfor boligprisene ikke skyrocket i kjølvannet av stigende oljepris og en merkbar oppgang i finanssektoren?

For det første reagerer ikke markedet umiddelbart på disse faktorene, det er en tidsforsinkelse. Hvis oljen i slutten av februar steg i pris til rekordnivåer ($ 120 per fat Brent), vil dette gjenspeiles i eiendomsmarkedet bare noen måneder senere. Men selv her er det ikke så enkelt. Som du vet, begynte oljen å stige i pris på slutten av fjor sommer, da den ved utgangen av 2010 steg fra 70 dollar per fat til 95 dollar, det vil si at veksten allerede var 35%. Samtidig var det ingen betydelige prishopp på eiendomsmarkedet både om høsten og vinteren..

Ifølge mange eksperter er det ingen direkte sammenheng mellom dynamikken i oljepriser og eiendomspriser. Utvilsomt er de sammenkoblet innenfor den generelle makroøkonomien. Imidlertid er dette forholdet ikke-lineært og ikke så enkelt at det ville være mulig å utlede noe eksakt mønster av påvirkningen av prisen på svart gull på eiendommer i Russland. Hvis vi analyserer den generelle situasjonen, viste eiendommer og olje oftere ikke de motsatte dynamikk de siste årene, men gjentok hverandre.

Når det gjelder det nåværende underskuddet av nybygg i hovedstaden, er heller ikke bildet klart. Faktisk har volumet av igangkjøring av nye boliger i Moskva de siste årene betydelig redusert fra 4,8 kvadratmeter. m. i 2007 til 1,8 millioner kvadratmeter. m. i 2010. Det skal imidlertid bemerkes at bare 4,5 – 4,8 millioner kvadratmeter, som ble bygget før krisen, ble løslatt for gratis salg på markedet, mens de resterende 70 – 80% var for sosiale boliger, bygget på bekostning av budsjettmidler. Følgelig forble volumet på tilbud av nye boliger i markedet på omtrent samme nivå som før krisen.

Hva har vi som et resultat? Det ser ut til at det er mange årsaker til prisstigningen, men ved detaljert undersøkelse er deres objektive innvirkning på det russiske eiendomsmarkedet veldig kontroversielt..

Hva vil skje videre

Av alt det ovennevnte kan vi konkludere med at det i de kommende månedene ikke er noen grunn til å forvente et kraftig hopp i prisene per kvadratmeter i Moskva, og faktisk i hele Russland. Det er ganske mulig at de gjeldende vekstratene for gjennomsnittlige prisindikatorer på omtrent 1-2% per måned blir observert. Merk at endringen i valutakursen vil gjøre sine egne justeringer av prisnivået. Hvis dollaren fortsetter å svekkes, med en økning i boligprisene på rubelen i hovedstaden med 1%, kan prisveksten i dollar være – 2-3%, eller enda mer.

I andre halvdel av 2011 kan man, ifølge noen eksperter, forvente en mer intens prisvekst, som hovedsakelig vil falle på boliger i økonomiklasse. For det første kan det ha sammenheng med valget, fordi dette er oppførselen til prisene som ble observert under valget i 2004 og 2008. For det andre er virkningen på det innenlandske eiendomsmarkedet av global inflasjon, som får fart på grunn av uberettiget utskrift av ikke-støttede penger, ganske mulig. Under slike forhold, og eiendommer kan begynne å vinne den tilbake i raskere tempo. I dette tilfellet vil dynamikken i rubelprisene gjenspeile situasjonen mer objektivt i dollarprisen.

Generelt bør det ikke forventes skarpe hopp i eiendomsprisene i hovedstaden gjennom året.