Gjennomgang av det kommersielle eiendomsmarkedet i Moskva for januar-februar 2011

Den nylige veksten i landets økonomi og utvinningen fra krisen har skapt gunstige betingelser for å gjenopprette den innenlandske virksomheten. Som et resultat vokser etterspørselen etter næringseiendom i Moskva. På grunn av reduksjonen i nybygging av kontor- og butikklokaler under krisen, er det imidlertid betydelig plassmangel. Som et resultat er det i noen segmenter en økning i priser og leiepriser.

Diskutere

• Generell dynamikk i det kommersielle eiendomsmarkedet i Moskva
• I januar ble 110 tusen kvadratmeter bygget i Moskva. m. av nye kontorbygg
• Leie av kontorer i Moskva vil fortsette å stige i pris
• Hva venter det kommersielle eiendomsmarkedet i 2011

Igor Razzhivin. Teaterpassasje på kvelden. 2010

Generell dynamikk i det kommersielle eiendomsmarkedet i Moskva

I følge analytikere fra konsulentselskapet RRG i januar 2011 skjedde det ingen store endringer i hovedstadens kjøp og salgsmarked for kommersiell eiendom. Imidlertid ble en rekke langsiktige trender som dukket opp i andre halvår av 2010, bekreftet. Blant de viktigste trendene, bemerker vi den høye etterspørselen etter butikklokaler i sentrum av Moskva, stigende priser i kontorsegmentet og en nedgang i nivået på ledige arealer i klasse A og B + kontorer..

Maksimalandel i tilbudsstrukturen i januar falt fortsatt til kontorlokaler (48% av alle næringslokaler). 2. plass – produksjons- og lagringsanlegg – 27%, så gå – butikklokaler – 16% og gratis lokaler – ni%.

Totalt ble 1 099 eiendommer til en verdi av 8 8488 milliarder dollar lagt ut for salg i hovedstadens kommersielle eiendomsmarked i januar, hvorav det totale arealet – 2106 tusen kvm m.

Eksperter bemerket i januar en betydelig nedgang i tilbudet av næringseiendom. Sammenlignet med desember, kvantitativt, falt tilbudet med 16%, og når det gjelder totalarealet – med 15%. Denne nedgangen skyldtes et stort antall høytider, og eierne har bare to siste uker i måneden igjen til å annonsere sine eiendommer. Hvis vi sammenligner det med samme periode i 2010, kan vi opplyse at tilbudet forble praktisk talt på samme nivå..

Den vektede gjennomsnittsprisen sammenlignet med desember 2010 økte i januar med 3% og utgjorde 4202 dollar per kvm. Imidlertid er disse endringene sannsynligvis forbundet med fallet i US dollar med de samme 3%.

I januar 2011 falt det totale tilbudet av butikkarealer i sentrum av hovedstaden med 15%, noe som er proporsjonalt med den totale «ferie» -nedgangen i tilbudt næringseiendom. Utenfor Garden Ring var nedgangen i tilbudet med antall eiendommer i januar 13%.

Prisdynamikken på lang sikt for handelssegmentet i markedet er fortsatt ganske stabil.

Kontorlokaler i januar sammenlignet med desember 2010 i sentrum steg med 4%, mens utenfor Garden Ring steg prisen med 2%. Merk at dette markedssegmentet begynte å komme seg etter krisen mye senere enn det som ble handlet. For øyeblikket er det imidlertid en klar trend, preget av en gradvis prisvekst på kontorlokaler i hovedstaden. Volumet på tilbud av kontorer etter antall i januar gikk ned med 18% og med totalt areal – med 16%.

Produksjons- og lagringsanlegg Er den eneste typen kommersiell eiendom på markedet som fremdeles er i stagnasjon. Tilførselsvolumet av disse objektene i januar 2011 målt i mengde falt med 26%, og når det gjelder totalarealet – med 14%. Totalt 84 objekter ble tilbudt på kapitalmarkedet, med et samlet areal på 855 tusen kvadratmeter. m. Prisen på industrielle lagringsanlegg falt også, nedgangen var 4%.

Når det gjelder februar 2011, fra den 20. dagen i denne måneden, økte volumet på tilførsel av gjenstander i det kommersielle eiendomsmarkedet i Moskva sammenlignet med samme periode forrige måned med 14,3% kvantitativt, og det totale arealet av gjenstander som ble markedsført reduserte med 5, 2%. Totalt ble 865 kommersielle eiendomsobjekter med et samlet areal på 1404 tusen kvadratmeter tilbudt for salg. verdt seks milliarder dollar.

Alena Dergileva. Nytt liv i Gamle Arbat. 2007

Den vektede gjennomsnittsprisen i februar falt med 2,7% og utgjorde $ 4089 per kvm. m. I strukturen i hovedstadens kommersielle eiendomsmarked når det gjelder totalarealet, fremdeles eies det ledende stedet av kontorlokaler, hvis markedsandel var 59,2%. Andreplassen er okkupert av produksjons- og lagringsanlegg, deres andel – 21,8%, andel butikkareal – 12,2%.

Når det gjelder samlet verdi, er kontorlokaler også i bresjen i strukturen i Moskva-markedet (deres andel – 66,4%). Så kommer butikklokalet? 18,1%, og andelen industri- og lagerlokaler var? 8,3%.

I januar ble 110 tusen kvadratmeter bygget i Moskva. m. av nye kontorbygg

I følge det internasjonale konsulentselskapet Cushman & Wakefield, i Moskva i januar 2011, ble nesten 110 tusen kvadratmeter satt i oppdrag. m. av kontorlokaler «A» og «B».

Samtidig ble bare en klasse A-kontorbygning («Prisma Business Center») bygget med et areal på 10 tusen kvadratmeter. Så det totale volumet av tilbudt eiendommer av høy kvalitet i hovedstaden er for tiden 11,8 millioner kvadratmeter. m. I følge prognosene fra selskapets analytikere, til tross for den relativt høye ytelsen i januar, er det sannsynlig at det totale volumet av nybygg ikke vil overstige 600 tusen kvadratmeter ved utgangen av 2011..

La oss huske at i 2010 i den russiske hovedstaden ble nesten 700 tusen kvadratmeter bygget og tatt i bruk. m. kontorbygg i klasse «A» og «B». Det er 60% mindre enn i 2009. Følgelig er det en klar trend i nedgangen i kontorbygg. Det er veldig få nye prosjekter. Byggingen av mange anlegg som nå blir igangsatt begynte før krisen. Og behovet for høykvalitets kontorlokaler øker bare.

Vladimir Kachanov. Regn på Petrovka. 1981

I følge analytikere ved Paul’s Yard i Moskva er de mest etterspurte for øyeblikket kontorlokaler med «A» -klasse-avslutning i sentrum og tradisjonelt populære distrikter – Sørvest og vest.

Leie av kontorer i Moskva vil fortsette å stige i pris

I følge prognosene fra Alexey Bogdanov, direktør for kontorets eiendomsavdeling og partner i S.A. Ricci / King Sturge, vil leieprisene for Moskva-kontorer i klasse A og B + vokse med omtrent 4% hvert kvartal. Analytikeren sa også at på grunn av den betydelig økte etterspørselen etter kontorlokaler av høy kvalitet, vil leieprisene i klasse B- også vokse, i følge hans prognoser, vil veksten i gjennomsnitt være 2% per kvartal.

I følge S.A. Ricci / King Sturge har leieprisene for kontorlokaler i den russiske hovedstaden allerede siden begynnelsen av 2011 økt med nesten 15%. Den raskeste veksten i leiepriser er observert for kontorer som ligger i hage- og Boulevard Ring-sonene. Gjennomsnittlige leiepriser her er for klasse A-kontorer – 700 dollar per år per kvadrat. m, klasse «B +» – $ 600 per år per kvadrat. m. og i området klasse «B-» – 420 dollar per år per kvadrat. m.

Leieprisen for kontorbygg i sonen til den tredje transportringen, for klasse «A» -objekter er – $ 460 per år per kvadrat. m, for objekter i klassen «B +», «B-» – henholdsvis $ 350 og $ 230 per år per kvadrat. m. Innenfor Moskva-ringveien var leieprisene for kontorer i klasser «A», «B +», «B-» henholdsvis $ 400, $ 360 og $ 190 per år per kvadratmeter. m.

Merk at de nåværende leieprisene for kontorlokaler i Moskva allerede har nådd nivået våren 2009, da prisene fortsatt var langt fra kollapsen. Og den generelle prisutviklingen fortsetter. Ifølge Denis Kolokolnikov, daglig leder for RRG-konsulentbyrået, nådde ikke bare gapet mellom kostnadene for kontorlokaler i sentrum og i utkanten av Moskva, men overskred nivået før krisen, da gjenstander i sentrum av hovedstaden var 2 ganger dyrere. I følge eksperten er det nå en forskjell på mer enn 135%. I løpet av lavmålene var prisgapet bare 90%. Dette bekreftes av den betydelige veksten i etterspørselen etter kontorlokaler i sentrum på grunn av det begrensede potensialet for vekst av nye arealer..

Apollinary Vasnetsov. Gamle Moskva. Byens torg på 1600-tallet

I 2011, i henhold til prognosene fra S.A. Ricci / King Sturge, vil antall salgs- og leietransaksjoner øke, i tillegg til at antall forhandlinger om forhandlinger om leieavtale vil avta. I tillegg vil gjennomsnittlig volum av leide kontorlokaler vokse. De mest aktive aktørene i markedet vil være selskaper fra bank, industri og finans. Det store antallet nåværende salgs- og leietransaksjoner som involverer store industribedrifter, gjør det mulig å fortsette den nåværende trenden.

I 2011 vurderer, ifølge eksperter, så store russiske banker som Sberbank of Russia, Rosselkhozbank og Raiffeisen Bank muligheten for å anskaffe / lease nye kontoreiendommer i hovedstaden. Noen industribedrifter utelukker heller ikke muligheten for å leie eller kjøpe nye kontorlokaler..

Hva venter det kommersielle eiendomsmarkedet i 2011

I 2011 vil trendene som ble skissert i fjor fortsette. Krisen taper gradvis terreng, slik at etterspørselen i det kommersielle eiendomsmarkedet sannsynligvis vil intensivere. Det er sannsynlig at det vil være mangel på ledig plass, og som et resultat vil priser og leiepriser i noen markedssegmenter stige..

Leieprisene for høykvalitets kontorobjekter kan vokse med 10-15% i løpet av året. Samtidig vil leie av butikkareal neppe øke i pris. Dette skyldes det betydelige igangsetting av nye kjøpesentre.

Generelt vil balansen mellom tilbud og etterspørsel bli observert, som allerede blitt sagt, etterspørselen vil vokse, men den vil ikke komme tilbake til nivået før krisen i 2011.

En liten andel nye eiendommer av god kvalitet som vises på markedet i alle markedssegmenter vil være etterspurt først og fremst, disse områdene vil raskt bli anskaffet og fylt av leietakere.

Et tvangsbrudd i byggingen av nye lokaler under krisen kan føre til at markedet kan ha en mangel på lokaler i enkelte markedssegmenter.

Generelt kan det bemerkes at hovedstadens kommersielle eiendomsmarked i 2011 gradvis vil fortsette å nå prisnivået og tilbudet før krisen i nesten alle segmenter.

Investeringsmarkedet er også forventet å komme seg. Både eiendomseiere og potensielle kjøpere vil bli mer proaktive og villige til å inngå kompromisser. Som et resultat er en økning i investeringsprosjekter i det kommersielle eiendomsmarkedet sannsynligvis..