Hvorfor boliger i Moskva blir dyrere

Bare i løpet av de siste 9 månedene i år, i slike distrikter i Moskva som Krasnoselsky og Cheryomushki, økte prisen på 1 kvadratmeter boligfelt med mer enn 34%. Denne informasjonen ble gitt av analysesenteret «Indikatorer for eiendomsmarkedet» og dannet grunnlaget for vurderingen av distriktene i hovedstaden, kostnadene for leiligheter der vokste til de høyeste prisene.

Spesialister, inkludert representanter for departementet for regional utvikling, klarte å identifisere fire årsaker til prisøkningen på byggevarer:

• overflødig etterspørsel etter tilbud, spesielt i de regionene der kapitalbyggingsprosjekter av føderal betydning blir implementert;
• en økning i salgsprisen for inerte materialer: sand, pukk, utvidet leire og silinger;
• en økning i tariffene for godstransport, som også er forbundet med en økning i bensinkostnadene i landet vårt;
• økning i energipriser.

Ifølge representanter for betongproduksjonsbedrifter, har kostnadene for inerte materialer, som er en av hovedkomponentene i betongblanding, økt 7 ganger i løpet av de siste seks månedene, og som et resultat har steget med nesten 15-20%. Utviklere bemerker at siden begynnelsen av året har byggekostnadene økt med gjennomsnittlig 6-8%, og ved slutten av året kan de øke med 20%.

Økt etterspørsel etter bolig

Selvfølgelig er det umulig å «avskrive» veksten i etterspørselen etter leiligheter i Moskva bare på besøk av olje- og gassarbeidere, som faktisk bare utgjør en liten prosentandel av det totale antallet eiendomskjøpere. Imidlertid bemerker eksperter enstemmig at etterspørselen etter boliger i år har vokst med minst 25%.

Den største etterspørselen er etter nye bygninger, kostnadene for 1 kvadratmeter med bolig der ikke overstiger 170 tusen rubler, samt leiligheter i gamle murhus og monolitiske bygninger av «andre friskhet», det vil si reist for 3-5 år siden.

Etterspørselen etter relativt billige ett- og to-roms leiligheter i panelbygg og små, økonomiske «ett-roms leiligheter» i et lite område, som ligger i «gode», prestisjefylte distrikter i hovedstaden, er stabil.

Tilgjengelighet av kreditt- og låneprogrammer

Denne grunnen til økningen i boligprisene i hovedstaden er selvfølgelig ikke direkte, men gjennom veksten i etterspørselen. Ifølge analytikere kan et økende antall russere ha råd til pantelån, som renten har falt til 11,9% det siste året. I følge resultatene fra en studie utført av tenketanken Penny Lane Realty, er dette et historisk lavmål for hele observasjonstiden. Til sammenligning var det gjennomsnittlige renten på boliglån 14-15% det siste året.

Renter på pantelån utstedt i utenlandsk valuta falt også, om enn ikke så betydelig – fra 10,5% til 10,4%.

Selvfølgelig har ikke bankene noe hastverk med å redusere rentene på lån som er utstedt på lang sikt – 15-20 år, men fortsatt kan det sies med tillit at antallet russere som anser pantelån som den eneste måten å skaffe seg bolig, sakte men jevnlig vokser.

Mange eiendomsutviklere tiltrekker seg kjøpere med muligheten til å kjøpe bolig i avdrag, hvor interessen også har redusert de siste månedene.

Regjeringen lover på sin side at innen 2030 vil 60% av unge familier med behov for bedre boligforhold være i stand til å kjøpe en leilighet på et fortrinnsriktig pantelån, som er gitt av det statlige programmet. I denne forbindelse husker analytikere situasjonen som utviklet seg i hovedstaden i 2007-2008, da innføringen av myke lån uten forskuddsbetaling og den resulterende kraftige økningen i etterspørselen etter bolig førte til at kostnadene på 1 kvadratmeter i gjennomsnitt økte med 2000 dollar.

Noen eksperter anser imidlertid ikke reduksjonen i pantelån og utlånsrenter for å være en så viktig faktor for å øke boligkostnadene. Selv om pantelånsrenten er null, vil ekspertene fremdeles ikke ha råd til å kjøpe for dyre Moskva-kvadratmeter, selv om pantelånsrenten er null..

Muligheten for en gjentakelse av finanskrisen

Det er ingen hemmelighet at de siste, ikke så optimistiske nyhetene om EUs finansmarked og veksten av offentlig gjeld i USA fikk eksperter til å snakke om muligheten for en ny runde med krise som rammet verdensøkonomien i 2008.

LeRoy Neiman. Amerikansk børs. 1986

Minner om en kraftig økning i dollarkursen og generell ustabilitet er fremdeles for ferske, og selve muligheten for en gjentakelse av situasjonen har tvunget mange investorer, usikre på den fremtidige situasjonen på børsene, i bankinstitusjoner og veksten av verdipapirer, til å investere i anskaffelsen av en så pålitelig og voksende pris. fartsfylt eiendom.

Således, under selve krisen, i 2009, falt kostnadene for bolig i Moskva litt, i påvente av en ny kriseperiode, begynner prisene å stige igjen..

Utvide grensene til Moskva

Eksperter forventer allerede en kraftig økning (minst 20-25%) i verdien av eiendommer i de sørlige og sørvestlige administrative distriktene, som vil bli sentrale etter utvidelsen av hovedstaden.

Imidlertid spår mange analytikere en økning i kostnadene for bolig i de sentrale distriktene i hovedstaden, som i nær fremtid vil bli delt inn i «gamle» og «nye». Dessuten begynte prisveksten lenge før starten av noen byggeaktivitet i de nylig annekterte områdene, og med begynnelsen av utviklingen av det «nye» Moskva kan prisoppgangen bli enda mer betydelig.

Et forbud mot bygging innen den tredje ringen og en reduksjon i byggeområder i andre distrikter i Moskva

Tilbake i mars i år kunngjorde den nye ordføreren i hovedstaden, Sergei Sobyanin, muligheten for å innføre forbud mot bygging av nye bygninger innenfor den tredje transportringen. Og selv om myndighetene for øyeblikket ikke snakker om et komplett forbud, men om innføring av restriksjoner, har en slik beslutning allerede ført til en økning i etterspørselen etter leiligheter i de sentrale distriktene i hovedstaden, fordi i nær fremtid kan tilbudet her betydelig redusere.

For øyeblikket gjennomgår Byplanleggings- og landkommisjonen kontrakter som allerede er inngått med utviklere, og bare noen av dem vil bli gjenstand for fornyelse, resten, som ikke tilfredsstiller myndighetene i Moskva av en eller annen grunn, vil bli avsluttet. Ordførerkontoret understreker at dette blir gjort for innbyggerne i hovedstadenes bekvemmelighet, for å forhindre ytterligere komprimering av bygninger.

I alle fall er det stadig mindre territorier som kan brukes som byggeplass i Moskva, så det er ingen grunn til å regne med masseutvikling og utseendet til et stort antall nye forslag på markedet..

Dollarkurs og inflasjon

Det er to mer ganske objektive faktorer som påvirker økningen i verdien av eiendom ikke bare i hovedstaden, men i hele landet. Siden kostnadene for kvadratmeter oftest er uttrykt i dollar, øker også eiendomsprisene med en økning i valutakursen for den amerikanske valutaen. Det er sant at dette bare gjelder priser i rubler.

I USA i september var inflasjonen 3,9%, og økonomer har allerede begynt å snakke om den forverrede økonomiske situasjonen.

Alle eksperter kaller en økning i verdien av eiendom til inflasjonsraten ganske normal og til og med nødvendig. Man må imidlertid huske på at den russiske inflasjonsraten, som i år kan være 5-7% i henhold til prognoser fra finansmenn, vil bli ansett som ekstremt høy for Europa og USA. For eksempel i USA i september var inflasjonen 3,9%, og økonomer har allerede begynt å snakke om den forverrede økonomiske situasjonen. Og i EU var inflasjonen i slutten av oktober bare 2,1%.

valg

Mange eksperter mener at på tampen av presidentvalget begynner eiendommer å stige i pris raskere enn vanlig. Mest sannsynlig er en slik forbindelse basert på forventningen om endringer som helt sikkert vil skje med maktskiftet i landet. En lignende situasjon ble observert i Russland hver gang før presidentvalget, slik at eksperter allerede snakker trygt om den nåværende trenden..

Mikhail Natarevich. Valg i landsbyen. 1975

Ifølge eksperter er valgkampen en tid for å «bla» mye penger, så vel som ustabilitet, noe som medfører en økning i aktiviteten i eiendomsmarkedet. I tillegg, som ønsker å tiltrekke seg velgere, er det rett før valget at myndighetene begynner å implementere sosiale programmer, inkludert tilbud om bolig til unge familier, privilegerte kategorier av innbyggere og de som er på venteliste..

Og selv om den nåværende presidentkampanjen allerede har mistet sin viktigste intriger, tror noen analytikere fortsatt at skiftet av landets leder vil ha innvirkning på boligkostnadene. Om bare fordi den nye presidenten må ta en beslutning om eiendomsskatt.

Som du ser er det ganske mange faktorer som påvirker økningen i verdien av eiendommer i Moskva. Ikke alle av dem kan anses som objektive, mange er bare basert på forventninger og pessimistiske prognoser..

Uansett, uansett hva som har en slik innvirkning på dannelsen av boligpriser, bør regjeringen tenke på: i ethvert annet utviklet land i verden ville en økning i kostnadene for kvadratmeter i hovedstaden (og i en hvilken som helst annen by) med mer enn 5-6% føre til panikk og umiddelbare tiltak fra myndighetene, og i Moskva kommer en økning i boligprisene med 34% av en eller annen grunn ikke som en overraskelse og regnes som ganske akseptabel.