Slik disponerer du andelen din i en leilighet uten konflikt og lønnsomt

I vårt land er praksisen med felleseie av boliger en vanlig og veldig utbredt praksis. Siden privatiseringstidspunktet har de fleste av eiendomsobjektene gått over i privat eie nettopp av aksjer.

I dag kjøpes ofte eiendommer også for brøkdel eierskap. Endelig er det umulig å unngå fremveksten av delt eierskap i inndelingen av felleseie mellom tidligere ektefeller, det kan oppstå under donasjonen, arv av boliger osv. Det er juridisk riktig å kalle slike medeiere til boligeiere.

Så lenge forholdet mellom sameier ikke er skadet av konflikt, er det ingen av dem som er engstelige for statusen deres for å eie eiendom. Men så snart sameierne mister gjensidig forståelse, oppstår uunngåelig problemet med å dele denne spesifikke eiendommen. Og løsningene på dette problemet er langt fra enkle.

Et typisk eksempel: en ektefelle eier en leilighet i like store andeler. Etter ektemannens død blir hans andel (halvparten av leiligheten) delt mellom enken og avdødes sønn. Da har kona tre fjerdedeler av huset, og sønnen har et kvarter. Hvis den andre ønsker å ta sin del, vil det enkleste alternativet være å selge leiligheten og dele inntektene proporsjonalt med aksjene. Enken kan imidlertid motsette seg en slik avgjørelse, og det er her en ekstrem konfliktsituasjon oppstår. Avdødes barn kan ganske enkelt gi fra seg en juridisk arv, men han kan også forsvare sin eierrett. Fra hans side vil det være lovlig å flytte inn i en leilighet, overføre sin andel til tillitsforvaltning eller selge den. Og i dette tilfellet er mye mer ubehagelige scenarier mulig for enken, opp til behovet for en minstekostnad for å selge sin andel av boliger og forlate den.

Selger en aksje riktig

Hvis sameieren av leiligheten har til hensikt å selge den, i henhold til loven, må han varsle de andre sameierne om dette og invitere dem til å foreta et kjøp. Vanligvis gjøres slik varsel skriftlig, med en indikasjon på den eksakte prisen. I tilfelle et skriftlig avslag fra resten av eierne, eller hvis den foreslåtte andelen ikke er innløst i neste måned, har sameieren full rett til å selge sin andel til enhver kjøper.

Vær oppmerksom på: salgsprisen må tilsvare den prisen selgeren tilbød sin andel skriftlig til andre sameiere. Ellers kan sameierne av leiligheten i retten kreve kansellering av transaksjonen.

Tre ganger under markedet

Eiendomsspesialister understreker at brøkseierskap til et hjem overhodet ikke er eierskapet til et bestemt rom i en leilighet. For eksempel kan det hende at en sameier ikke en gang har rett til å bo i denne leiligheten, og derfor er prisen på hans delte eierskap overhodet ikke lik markedsverdien på eiendommen når det gjelder areal. Ifølge noen eksperter er en kvadratmeter andel av en eiendom vanligvis billigere enn en kvadratmeter i en leilighet eller et hus med en eier med omtrent 15-40%. Andre eksperter taler for 20-30% av kostnadene for vanlig eiendom som prisen på en andel i en leilighet. Dessuten bekrefter praksis heller de nyeste dataene, hvis vi i det minste vurderer kostnadene for hele leiligheter og andeler i dem på eksempelet med russiske megasiteter. Andeler i små leiligheter (problemandeler) taper mest i pris, der samtidig bosted for alle sameiere er fysisk umulig.

Så la oss huske situasjonen med kona og sønn til den avdøde, som har ulik andel i den arvede leiligheten. Sønnen har rett til å selge sin kvartal av huset for bare en åttedel av markedsverdien, fordi ingen vil kjøpe for en høy pris. Samtidig kan enken betale samme pris for den åttende delen av leiligheten og faktisk kjøpe en gjenstand dobbelt så dyr, fordi hun etter det blir den eneste og full eieren av hele leiligheten.

Noen huseiere som har grepet det fullstendig oppfører seg enda mer radikalt. Uten deres samtykke kan ikke resten av aksjene realiseres, noe som betyr at det er mulig uten å innløse andres aksjer å disponere hele leiligheten eller huset med straffrihet..

Når medeiere ikke kan løse problemet med å dele opp aksjene uten konflikt, må noen av dem leve i årevis i beleiringen av andre sameiere som ikke får lov til å komme inn i leiligheten. Denne taktikken er effektiv, men ikke i tilfelle at eieren av en mindre andel seriøst blir påtatt seg for å forsvare sin rett til å være medeier. Det er flere juridiske alternativer for ham å løse problemet:

• oppgjør gjennom retten;
• uautorisert innsjekking;
• selge din andel til en tredjepartskjøper;
• salg av din andel til en sameier som okkuperte eiendommen.

Det er også et femte alternativ – å kreve tildeling av andelen din i form av en bolig tomt. Men dette er snarere en teoretisk måte å løse problemet på, for i vanlige byleiligheter er det nesten umulig å implementere dette smertefritt for alle sameiere..

Sjekk inn ved rettskjennelse

Advokater hevder at ideelt sett bør medeiere av boliger frivillig etablere vilkårene for bruk av delt leilighet. Men en konstruktiv dialog fungerer ikke alltid, og her må du gå til sak. I dette tilfellet er rettens avgjørelse vesentlig avhengig av tilstedeværelsen / fraværet til hver av sameierne til annen eiendom, pårørende, den økonomiske situasjonen for partene i rettssaken, etc. I en ett-roms leilighet vil retten til opphold for en stor eier av en mindre andel nesten helt sikkert være etablert, hvis han ikke har andre boliger, og eieren av en større andel vil bli «spurt» fra den omstridte leiligheten på grunn av eierskapet til andre eiendommer. Det er ikke uvanlig at domstolen kaster ut aggressoren fra leiligheten, og gir grønt lys til sameieren med de krenkede rettighetene. Men i situasjoner med fleromsleiligheter tillater retten alle eiere å bruke forskjellige rom, med hensyn til størrelsen på eierandelene og rommene i seg selv.

Varigheten av en slik rettssak er vanligvis fra seks måneder til et år. Og selv etter at prosessen er fullført, kommer fred vanligvis ikke inn i forholdet til medeiere. Tross alt kan ikke rettferdighet eliminere en personlig konflikt, og medeiere kan jevnlig bytte låser på inngangsdøren. Verken fogderne eller politiet kan hjelpe i slike situasjoner. Den eneste utveien er å gå til sak igjen.

Uautorisert innsjekking

Teoretisk sett kan problemet løses uten å ta til sak. Når en person ikke får lov til å komme inn i sitt eget hjem, har han all rett til å gå inn i det på egen hånd og til og med bruke makt for dette (bare for å bryte ned døra, men ikke for å slåss eller ødelegge husets vegger). Artikkel 12 i Den russiske føderasjonens sivilkode regulerer denne situasjonen: oppførselen til den undertrykte sameieren vil bli tolket ved lov som selvforsvar av rettigheter. Advokater anbefaler sterkt å fremlegge bevis for at det har vært mislykkede forsøk på å løse problemet fredelig før de forsøkte å bryte ned døra. For eksempel vil dette være en kopi av et telegram som er bekreftet av postkontoret med en anmodning til fornærmede om å gi tilgang til hjemmet sitt og gi nøklene til ham eller en foreløpig erklæring til politiet mot usurperen. Slike tiltak vil forhindre krav til sameieren som brøt seg inn i huset fra siden av lovhåndteringsbyråer. Men du må forstå at den personlige konflikten til sameierne bare vil intensiveres etter det.

Del salg

Et viktig poeng: en leilighet med flere eiere, i henhold til loven, kan være i felles delt eierskap eller i felleseie uten å definere aksjer, i samsvar med artikkel 224 i Civil Code of the Russian Federation. Og i det andre tilfellet har ingen av sameierne rett til å selge sin del, fordi lovlig og faktisk bare ikke eksisterer. Men samtidig kan slike boliger, etter avtale med sameiere eller i retten, bli registrert på nytt til delt eierskap.

Å selge din eierandel er det enkleste alternativet å implementere. Selvfølgelig er det påkrevd å sende sameierne skriftlige varsler om salget, for å overholde noen flere formaliteter, men i alle fall er det enklere enn å holde rettsforhandlinger eller bruke fysisk makt i forsøk på å bruke din del av hjemmet.

Hvis det er en muntlig avtale om salg av andelen med sameierne, vil ikke varsling være nødvendig. Registrering av kjøp og salg gjennomføres som standard. Situasjonen er komplisert av at andelseierne nekter å kjøpe egne aksjer og selge dem til tredjepart. Da blir avtalen vanligvis forsinket ved å unndra seg salgsvarsler. Uansett er det nødvendig å sende telegram eller registrerte salgsbrev til eierne. I tilfelle vedvarende stillhet fra de varslede sameierne, hvoretter aksjen ikke vil bli solgt til dem, vil retten nesten helt sikkert innse lovligheten av transaksjonen.

Det er en annen radikal løsning på problemet, som ikke krever kontakt med medeiere. Fakta er at samtykke fra sistnevnte ikke er nødvendig når man donerer en andel av boliger. Hvis en gave kamuflerer et salg, kan transaksjonen utfordres i retten, men det er nesten umulig å bevise salget.

En annen måte å omgå sameiere er et løfte. Eieren av aksjen trekker opp i samsvar med art. 807 i Civil Code of the Russian Federation med en tredjepartskjøper, en låneavtale for et beløp lik den planlagte kostnaden for den solgte aksjen. Denne andelen er sikkerhet for lånet. Pantet er registrert hos Rosreestr, eieren mottar penger fra utlåner, og så utarbeider partene en erstatningsavtale: den tilslørte kjøperen tilgir gjelden, og får til gjengjeld gjenstand for pantsettelse – faktisk en andel i leiligheten. Ulempen med en slik ordning er mulige problemer ved registrering av pant i Rosreestr. I slike tilfeller er det derfor optimalt å ty til profesjonelle eiendomsmeglere eller advokater. I store russiske byer er det eiendomsmegling som jobber med slike objekter.

Hvem kjøper aksjer

Eiendomsmeglere deler vanligvis boligkjøpere inn i følgende kategorier.

De første skaffer seg en andel for egen bo i leiligheten, i håp om å forhandle med resten av sameierne. Unødvendig å si, dette alternativet er veldig risikabelt.?

Andre kjøper en andel eiendom for å få permanent registrering. Her kan andelen være latterlig liten – til og med en hundreledel, for for registrering på bostedet kreves ikke samtykke fra sameierne. Du trenger bare å presentere dokumenter på passkontoret som bekrefter eierskapet til aksjen. Men det vil ikke fungere å registrere tredjeparter uten samtykke fra sameierne, sier eksperter. Et unntak er gjort bare for mindreårige barn som er tilordnet foreldrene sine.

Raiders som skaffer seg aksjer i en leilighet for å påføre eierne sine betingelser, blir vanligvis overtalt til å selge sin andel. Den siste typen kjøpere er et stort problem for andelseiere som har sparket ut andre medeiere fra hjemmene sine. En profesjonell raider er i stand til å gi uutholdelige levekår for naboene. For eksempel flommer eieren av den fjerde delen av leiligheten bevisst nederste etasjer om natten, hvor beboerne har saksøkt alle eierne av leiligheten. Det viser seg at det er mer lønnsomt for eieren av resten av leiligheten å selge sin del til raideren enn å betale erstatning til naboene.

Så, leserne av denne artikkelen vet nå: selv den mest aggressive medeieren av en leilighet kan behandles på en helt lovlig måte. Det er imidlertid også åpenbart at den beste handlingen ikke er å eskalere konflikten, men å prøve å komme til enighet med sameierne, kjøpe ut de resterende aksjene eller selge bolig sammen. Resultatet blir mer overskudd og kortere tid og nerver..