Leilighetsbytte i henhold til «innbytte» -ordningen: fordeler og ulemper

Ordningen for å avslutte transaksjoner, kalt «trade-in» (trade-in), kan ikke lenger kalles ny for det russiske markedet, men innen eiendomshandel er det ennå ikke blitt utbredt. Du kan ganske enkelt beskrive prinsippet for denne ordningen i handling – «den gamle overgir seg på bekostning av å kjøpe en ny ting».

For eiendomsmarkedet er transaksjoner under «innbytte» -ordningen sjeldne, i Moskva og St. Petersburg i dag er det bare noen få eiendomsmeglere som har prinsippet «din leilighet i bytte mot et nytt bygg.» En slik utvekslingsordning har fått mye mer popularitet i bilmarkedet – mange bilforhandlere tilbyr en veldig populær tjeneste – «du gir oss en gammel bil, vi vil gi deg en ny, selvfølgelig mot et pristillegg.».

Denne utvekslingsformen forkorter selvfølgelig vilkårene for transaksjonen og lar kjøperen raskt få en ny ting, uten å kaste bort tid på å lete etter kjøpere som fremdeles ikke trenger gammel eiendom. Men hvis alt med bilmarkedet er mer eller mindre oversiktlig og ganske enkelt, så har «innbytte» -ordningen i det russiske eiendomsmarkedet fått en rekke funksjoner og blir ikke alltid det beste alternativet for kjøperen..

I denne artikkelen vil vi prøve å vurdere alle funksjonene ved utveksling av leiligheter på prinsippet om «innbytte», fordeler og ulemper.

Særegenheter ved boligbytte «handel»

Det er tydelig at en leilighet er en mye dyrere og nødvendig ting enn en bil. Til og med en vanlig «odnushka» i en gammel bygning i Moskva kan koste flere millioner rubler, så både kjøpere og selgere nærmer seg eiendomstransaksjoner med spesiell forsiktighet og oppmerksomhet..

Ved en innbyttetransaksjon kjøper megleren øyeblikkelig eierens gamle leilighet, og gir bolig i det nye bygget til gjengjeld, det vil si ved motregning. Dette er hovedforskjellen mellom denne typen transaksjoner og alternativt salg og kjøp med innløsning av det gamle boligområdet, når eiendomsmeglerfirmaet ganske enkelt legger det foreslåtte partiet på det frie salget gjennom sine kanaler, og venter til en kjøper blir funnet..

Den kortest mulige tidsrammen kan kalles hovedfunksjonen i «innbytte» -transaksjonen – ved å gi den gamle leiligheten til å betale en del av kostnadene for den nye, kan kjøpere umiddelbart flytte til et nytt bosted, transaksjonen tar vanligvis bokstavelig talt to til tre dager, som tar å sjekke titteldokumentene og utførelse av kontrakter.

Som spesialist i slike utvekslingsordninger, konstaterer advokat Oleg Sukhov, brukes «innbytte» -ordningen både i det primære og sekundære eiendomsmarkedet. Som et eksempel vil vi gi en bytteordning, for eksempel i nærheten av Skhodnenskaya metrostasjon, som har to stuer for en romsligere tre-roms leilighet i Khimki. Markedsprisen på en to-roms leilighet i dette området er omtrent 6 millioner rubler, siden eiendomsmeglerforetaket kjøper bolig til en rabatt – i gjennomsnitt 25%, vil kostnadene bli satt til 4,5 millioner rubler. Det er dette beløpet som skal gå mot anskaffelse av nytt boareal. Gjennomsnittsprisen på en tre-rubel-sedel i Khimki er 6,7 millioner rubler, så de nye eierne vil måtte betale ytterligere 2,2 millioner rubler.

For leiligheter som deltar i handelstransaksjoner, stiller spesialiserte eiendomsmeglerforetak en rekke krav:

• boareal skal være lokalisert eksklusivt på hovedstadens territorium. Leiligheter i forstedene eller for eksempel i Leningrad-regionen deltar foreløpig ikke i slike transaksjoner. Dette skyldes den relativt lave etterspørselen etter slike transaksjoner i andre byer, og med en stor forskjell i boligkostnadene – vil mengden ekstra betaling for en leilighet i en ny bygning i Moskva, mottatt i bytte for bolig et sted i Elektrostal eller Dolgoprudny, være for stor. Samtidig, i bytte mot en leilighet med en «Moskva-oppholdstillatelse», kan utviklere og eiendomsmeglere tilby ikke bare bolig i en av de mange nye bygningene i hovedstaden, men en hytte eller rekkehus i en av landsbyene i nærheten av Moskva. Det avhenger av hva slags gjenstander utvikleren bygger og valget som er tilgjengelig i dag;
• leiligheten må eies av selgeren, og ikke leies ut, om enn på lang sikt, titteldokumentene blir sjekket av spesialister nøye og nøye;
• eiendomsmeglerforetak tar kun hensyn til leiligheter, et rom i en familiehjem, en felles leilighet eller andelen av en person i det totale boarealet i transaksjoner under «innbytningsordningen» kan ikke delta;
• spesielle krav stilles til «renslighet» av leiligheten, det er høyst uønsket hvis en av huseiere er mindreårig og tillatelse fra vergemål og forstanderskapsråd kreves for å avslutte en transaksjon. I dette tilfellet vil eiendomsmeglerforeningen mest sannsynlig nekte selgeren..

Fordeler med å bytte en leilighet under innbytteordningen

Hovedfordelen med å bytte ut gamle boliger for en ny i henhold til denne ordningen er hastverk og effektivitet. Dette er den raskeste måten å flytte til din favoritt, mye mer komfortable leilighet eller hytte, uten å vente på salg av det gamle boarealet, få et pantelån, og så videre..

I tilfelle av en handelstransaksjon, tar eiendomsmeglerfirmaet seg av alle bekymringene og problemene som er knyttet til papirene og juridisk støtte til utveksling av boareal. Selgeren av en leilighet trenger ikke å bruke penger på reklame, publisere kunngjøringer, samle dokumenter, bruke penger på en ekspertvurdering, og så videre..

Ulemper med «innbytte» -børsen

Til tross for de udiskutable fordelene, har «kreditt» boligutvekslingsordningen også en rekke ulemper, noe som førte til den lave populariteten i eiendomsmarkedet. De viktigste ulempene ved en slik utveksling inkluderer:

• mangel på mye valg. Som regel tilbyr et bestemt eiendomsmeglerfirma eller en spesifikk utbygger bare leiligheter i sitt eget boligkompleks for innbyttetransaksjoner, derfor er ikke alltid muligheten til å velge boligområdet eller bygningens beliggenhet gitt;
• prisen på en gammel leilighet som deltar i utvekslingen vil uansett være lavere enn ved salg på det frie markedet. Alle utviklere og utviklingsbyråer kjøper leiligheter til en rabatt som kan nå 20-25% av markedsprisen, noe som tar hensyn til kapitalprisene er full av et tap på 1-1,5 millioner rubler fra boligkostnadene. Midlene utbetales ikke til selgeren, men blir umiddelbart kreditert til utviklerens konto som hovedbetaling for det nye boarealet;
• Det er ikke alltid at huseiere som har deltatt i en transaksjon i henhold til en «kreditt» -ordning, umiddelbart kan flytte til en ny, komfortabel leilighet. Ofte tilbyr utviklere boareal i hus som fremdeles er under bygging, så du må vente på ferdigstillelse av arbeidet og sette huset i drift. I tillegg kan den nye leiligheten trenge reparasjoner, noe som også vil utsette øyeblikket med en lykkelig husoppvarming i lang tid. Hele denne perioden – før du flytter til en ny leilighet og fullfører reparasjons- og etterarbeid i den, vil du enten måtte kose deg med slektninger eller leie et hus, siden den gamle leiligheten allerede har blitt eiendom for et eiendomsmeglerfirma eller utbygger, og ofte allerede har klart å finne nye eiere. Slike merkostnader og ulemper fratar en innbytetransaksjon sin største fordel – hastigheten på å flytte til et nytt hjem;
• sannsynligheten for å møte samvittighetsløse byråer som tilbyr en ordning som Oleg Samoilov, daglig leder for Relight-Real Estate, kaller «falsk handel». I dette tilfellet booker utvikleren en ny leilighet bare for en viss periode, og påtar seg ansvaret for denne perioden for å selge de gamle boligene. Hvis det ikke er mulig å selge leiligheten før avtalt tid, utøves det selger som presser seg til å redusere prisen. Dermed er den eneste fordelen med en slik ordning den garanterte reservasjonen av en nybygd leilighet. Å sette en tidsfrist for salg av en sekundærleilighet opphever imidlertid også denne fordelen, så eksperter ser ikke noe poeng i en slik tjeneste for meglere.

For første gang dukket handelstransaksjoner opp på det russiske eiendomsmarkedet i 2009, da krisen førte til en betydelig nedgang i etterspørselen etter leiligheter og landsted på primærmarkedet. Ved hjelp av en slik «netting» -utvekslingsordning prøvde utviklere å tiltrekke potensielle kjøpers oppmerksomhet til nye bygninger og øke salget.

Og likevel, som praksis viser, har en slik ordning de siste tre årene ikke blitt etterspurt, og hvis selgeren akter å kompensere for deler av kostnadene for en ny leilighet ved å selge den gamle, brukes i 90% av tilfellene en alternativ ordning med dobbeltkjøp og salg, når sekundærboliger blir utsatt til salgs av eiendomsmeglerbyrå.

Eksperter anbefaler enstemmig å bruke utvekslingsordninger bare hvis risikoen for å gå glipp av en leilighet i et nytt bygg er for stor, og selve boligkomplekset allerede er satt i drift.

På alle andre alternativer er det bedre å tenke flere ganger – er det verdt å miste en betydelig del av kostnadene for din egen leilighet og ha det travelt. Ifølge noen eksperter er det beste alternativet til innbytteordningen et pantelån med muligheten til å tilbakebetale det i fremtiden på bekostning av midler mottatt fra salg av boligareal. I dette tilfellet kan selgeren sakte samle dokumenter og søke etter kjøpere, ikke redusere prisen for å selge leiligheten raskt og samtidig, på grunn av hastigheten på tilbakebetaling av pantelånet, vil han ikke betale for mye for mye i renter..

Selvfølgelig har pantelånssystemet i vårt land også en rekke mangler og kan ikke kalles perfekt, men ulempene med å bytte en leilighet i henhold til treningsplanen er mer enn fordeler, derfor er det i nær fremtid usannsynlig å bli mer populært i eiendomsmarkedet i landet vårt … I tillegg til de iøynefallende ulempene som reduserer attraktiviteten til en slik ordning for selgere, trenger utviklerne i dag heller ikke å tiltrekke seg kjøpere ved hjelp av en «kreditt» -ordning – etterspørselen etter nye bygninger i Moskva er stabil og vil ikke avta i nær fremtid.