Mindreårige – Barns rettigheter ved salg og utveksling av leiligheter

Salg eller utveksling av en leilighet, så vel som andre eiendomstransaksjoner generelt, er et av temaene som medfører størst antall spørsmål. Dessuten kan både selgerne og selvfølgelig kjøperne bekymre seg for korrekt utførelse av alle dokumenter som følger med transaksjonen. Og jo høyere transaksjonsbeløp, jo mer frykter partene for å bli ofre for svindlere eller bare møter behovet for å utgi papirer på riktig måte, samle inn ekstra sertifikater og tillatelser.

I denne artikkelen vil vi ikke snakke i detalj om hvert trinn i å inngå en transaksjon for salg og kjøp av fast eiendom, men vil bare berøre et viktig punkt – rettighetene til barn som er registrert i dette boarealet eller som eier en andel i en leilighet eller et hus.

Temaet for mindreåriges deltakelse i forskjellige eiendomstransaksjoner i vårt land ble akutt på begynnelsen av 90-tallet og har ikke mistet sin relevans siden den gang, noe som ikke er overraskende – ifølge statistikk, i nesten 60% av transaksjonene i eiendomsmarkedet, er en av deltakerne et barn – heller side av kjøper eller selger.

«Skrekkhistorie» for kjøperen

Et høyt og allerede hakket uttrykk – «Barn er alt!» – når du registrerer kjøp eller bytte av en leilighet, får den spesiell betydning og mening. Mindreårige er den mest ubeskyttede kategorien, derfor er det nettopp for overholdelse av deres rettigheter at statlige myndigheter er spesielt årvåken. Merk at russisk lovgivning er ekstremt tøff for å beskytte mindreåriges rettigheter. Deres interesser og rettigheter er praktisk talt hevet til nivået av absolutt prioritet og reguleres av en rekke lovgivningsmessige handlinger: Den russiske føderasjonens familiekode, den sivile koden, loven om privatisering av boligmassen, grunnloven, boligkoden og andre dokumenter.

Imidlertid har den samme situasjonen utviklet seg i nabolandet Ukraina – der er rettighetene til barn beskyttet av familiekoden, lover «On the Basics of Social Protection of Homeless Citizens and Street Children» og «On Child Protection», som strengt regulerer salgsprosessen og andre transaksjoner med eiendommer, som mindreårige.

I følge loven har et barn på lik linje med voksne alle rettigheter, både bolig og eiendom – han kan arve eller donere eiendom eller deler av det, delta i privatisering av boliger, og så videre. I samsvar med russisk lovgivning kan ikke selv foreldre, så vel som andre juridiske representanter for mindreårige foresatte eller adoptivforeldre, disponere eiendommen hans uten å ha fått forhåndsgodkjenning fra det offisielle vergemål og vergemyndighetene.

I lys av denne holdningen til lovgivningen til beskyttelse av barns rettigheter, blir potensielle kjøpere av eiendommer hvor mindreårige er registrert mest skremt av følgende øyeblikk: hvis retten mener at som et resultat av transaksjonen, ble rettighetene til de unge beboerne som offisielt er registrert på det solgte eller utvekslede området krenket , kan han erklære transaksjonen ugyldig.

Kuzma Petrov-Vodkin. I barnehagen. 1925

Dessuten gjelder denne regelen ikke bare de leilighetene der mindreårige er eiere, men også de eiendomsobjekter der barna ganske enkelt er registrert. Det viktigste poenget er at når du avslutter transaksjoner med eiendomsgjenstander som barna er registrert i, er det ikke nødvendig med tillatelse fra verge- og vergemyndighetene i henhold til gjeldende lovgivning.

Samtidig anerkjenner resolusjonen fra den konstitusjonelle domstolen i Russland datert 8. juni 2010 nr. 13-P «Når det gjelder kontroll av grunnloven av paragraf 4 i artikkel 292 i den russiske sivil koden», at hvis vilkårene for transaksjonen krenker husrettighetene til et barn under foreldreomsorg, er dette inkludert direkte motsetning med Russlands føderasjons grunnlov. En slik motsetning – hvis barnet er hjemløst eller har fått bolig som ikke oppfyller sanitær- eller andre standarder – kan være årsaken til ugyldigheten av transaksjonen.

For å unngå en så ubehagelig situasjon i alle henseender, er det bare mulig ved å innhente forutgående skriftlig samtykke fra vergemål og vergemyndighet på deres bosted for utskrivelse av en mindreårig, samt salg eller utveksling av boliger. Selgeren, det vil si eieren av huset eller leiligheten for øyeblikket, vil håndtere dette problemet under utarbeidelsen av dokumenter for gjennomføring. Og kjøperen må huske at når han studerer dokumentene for leiligheten han liker, bør han øyeblikkelig avklare om det er registrert mindreårige på dette boarealet, som nøyaktig er eier av hver aksjeandel, og også kreve tillatelse fra bobestyret. Ellers er det at i fravær av dette dokumentet blir transaksjonen for risikabel..

«Hodepine» for selgeren

La oss tenke oss at du ikke er en kjøper som bare trenger å sjekke tilgjengeligheten til alle nødvendige papirer, nemlig en selger som ønsker å selge en leilighet som tilhører deg personlig eller til din familie.

Hvilke skritt må du ta for å få penger lønnsomt og helst raskt? Du vil si – for å evaluere leiligheten, det vil si for å overvåke markedet for lignende eiendomsobjekter, samle sertifikater fra BTI, passkontoret, administrasjonsselskapet, betale regninger for verktøy, og så videre. Imidlertid, hvis en del av leiligheten tilhører barnet ved arv, donasjon eller deltakelse i privatisering, bør det første skrittet mot å selge leiligheten være et besøk hos verge- og kausjonsmyndighetene..

Selgeren må overbevise tjenestemennene om at som et resultat av salget av leiligheten, ikke vil interessene til barnet lide, det vil si at han ikke vil forbli på gaten, men vil motta en tilsvarende boareal. I tillegg vil foreldre (foresatte, adoptivforeldre) måtte bevise at etter salget av denne boligen ikke vil verdien på eiendommen til en mindreårig som eier en andel i en leilighet eller et hus, reduseres..

Boris Kustodiev. Kunstnerens barn. 1913

I denne forbindelse kan det oppstå problemer, for eksempel i tilfelle salg av en leilighet i Moskva for påfølgende kjøp av et landsted i Moskva-regionen eller i en annen region. Kostnaden for en vanlig leilighet i sentrum av hovedstaden er ikke i samsvar med eiendomsprisene i byer i nærheten av Moskva, og enda mer i andre regioner. Så selv om salg av en trang to-roms leilighet vil tillate deg å kjøpe et romslig hus der barnet vil ha sitt eget rom, kan vergemål og kausjonsmyndigheter ikke utstede en tillatelse på grunn av at prisen på ny eiendom er mye lavere. I dette tilfellet kan foreldre prøve å gi andre argumenter – den økologiske situasjonen i sentrum av storbyen, nærhet til pårørende, et passende klima, forbedrede levekår, tilstedeværelsen av en bedre betalt jobb for foreldre, en skole og en barnehage på et nytt sted, et stort område med ny eiendom, og så videre. Imidlertid tar statlige organer sjelden ord for det, og det beste argumentet vil være å åpne en løpende konto i mindreåriges navn, som en del av kostnadene for den solgte leiligheten, som skyldes barnet, som en av partene i transaksjonen, blir lagt. Et slikt argument kan overbevise tjenestemenn bedre enn noen grunnløs forsikring.

Et viktig poeng – i lys av ovennevnte krav kan det se ut til at foreldre vil måtte kjøpe nye boliger, og ikke verre enn den gamle selv før salget av leiligheten. I praksis er en slik begivenhet ofte rett og slett urealistisk – det er med inntektene fra salget som et nytt hus eller leilighet vanligvis kjøpes. Derfor krever vergemyndigheter ofte samtidig anskaffelse av nye boliger med samme eller større område..

Hvis barnet ikke var eier av hjemmet, men ganske enkelt var registrert i området som ble solgt og gjenstand for utveksling, vil vergemyndighetene umiddelbart kreve at han registrerer seg i et nytt boareal – kjøpt eller allerede eid av en av foreldrene (foresatte, adoptivforeldre). Egentlig, i dette tilfellet, vil ikke passkontoret bare skrive den mindreårige ut av leiligheten uten tillatelse fra vergemål og kausjonsmyndigheter.

Noen få nyanser

Et viktig poeng gjelder privatisering av boliger der barnet er registrert – foreldre kan ikke skrive avslag på å delta i privatisering for en mindreårig, så i alle fall bør den tilsvarende andelen i en leilighet eller hus bli eiendommen til et barn som er registrert i det privatiserte boligområdet.

Foresatte myndigheter krever vanligvis at begge foreldrene opptrer for tillatelse til å utskrive eller selge «hjem med et barn». Hvis en av dem er lokalisert i utlandet eller i en annen region, må du gi hans skriftlige tillatelse til å gjennomføre en eiendomstransaksjon, sertifisert av en notarius eller konsulat. Det samme gjelder en forelder som ikke personlig kan komme til vergemyndighetene på grunn av en alvorlig sykdom. Hvis oppholdsstedet til den «fortapte» overordnede ikke er kjent når du får tillatelse, må du erklære en ønsket liste og vente til «tapet» blir funnet. Den andre foreldrenes tillatelse er ikke nødvendig bare i tilfelle fratreden av foreldrenes rettigheter, anerkjennelse av retten som savnet, død, eller hvis faren bare ble nedtegnet fra morens ord.

Hvis en av foreldrene bevisst ignorerer invitasjonen om å vises hos vergemyndighetene for å få tillatelse til å selge leiligheten og frigjøre barnet, krever penger for underskrift hans, kan den andre bevise den ondsinnede hensikten med sine handlinger ved å gi vitner og ærlig rapportere alle omstendighetene i hans familieliv til representanter for forstanderskapet. Avgjørelsen i denne saken vil bli tatt enkeltvis – hvis vergemyndighetene anerkjenner at transaksjonen er i barnets interesse, og som et resultat vil levekårene hans bli forbedret eller verdien av eiendommen økes, kan tillatelsen gis uten samtykke fra den andre forelderen, som hindrer av personlige grunner..

Nikolay Bogdanov-Belsky. Barn i vinduet

Innhenting av tillatelse fra vergemyndighetene for salg eller utveksling av bolig, den andelen som tilhører barnet, er nødvendig, selv om den mindreårige for øyeblikket ikke bor i denne leiligheten, men er registrert i et annet område og til og med i en annen region eller stat.

Registrering av et barn under 10 år er bare mulig på registreringsstedet til en av foreldrene, så det vil ikke være mulig å registrere en baby hos venner og kjente for å få tillatelse til å fjerne ham fra leiligheten som selges..

Hvis foreldrenes økonomiske muligheter lar dem først kjøpe nye boliger og deretter selge den gamle leiligheten, er det mer hensiktsmessig å registrere eiendommen umiddelbart for seg selv, og først deretter tildele den tilsvarende andelen til den mindreårige. Ellers oppstår det en situasjon når barnet eier to aksjer i forskjellige leiligheter, og det vil være vanskelig å få tillatelse fra vergemyndighetene til å frata en mindreårig en av dem – det vil ikke være noe å gi til gjengjeld.

For å registrere et barn i en leilighet der en av aksjene tilhører sin mor eller far, er det ikke nødvendig med samtykke fra de andre aksjonærene.

En leilighet eller et hus som hører til ved arv eller som et resultat av privatisering til foreldreløse eller barn som er igjen uten foreldreomsorg og sendt til internatskoler og barnehjem for full statlig støtte, blir tildelt mindre eiere, og sikkerheten overvåkes av vergemål og kausjonsmyndigheter. Eventuelle transaksjoner med slike boliger utføres utelukkende med deres samtykke. Tilsvarende ordre er signert av de lokale myndighetene og sendt til HOA på stedet for boligen, forvaltningsselskapet, BTI og Federal Registreringstjenesten.

dokumenter

For å få tillatelse fra vergemyndighet og tillitsmyndigheter for salg eller utveksling av bolig, andelen som tilhører en mindreårig, må følgende dokumenter legges frem til kommisjonen:

• en uttalelse signert av begge foreldrene;
• barnets samtykke (hvis han allerede er 14 år);
• et utdrag fra husboken og personlig konto – må være originaler;
• en kopi av fødselsattestene til den mindreårige eieren. Det er også nødvendig å demonstrere originalen til dette dokumentet;
• dokumenter som bekrefter eierskapet til alle boliglokaler som deltar i transaksjonen. De kan være et sertifikat om eierskap til en bolig, en salgskontrakt eller en byttekontrakt, et sertifikat om rett til arv og så videre;
• BTI-sertifikater, der kostnadene for boareal blir indikert;
• matrikkelplan (gulv) av boliger;
• hvis en av foreldrene ikke kan være til stede personlig, kreves det dokumenter som bekrefter hans samtykke – en notarisert tillatelse eller attester for hans død, erklæring om savnede personer, og så videre;
• et attest fra skattekontoret om fravær av restskatt på boligskatt.

Ofte kan vergemyndighetene kreve tilleggsdokumenter, for eksempel et sertifikat fra EIRTs om restanser for en leilighet, et sertifikat for den tekniske tilstanden til boliger og dokumenter for det kjøpte huset eller leiligheten..

Alle ovennevnte dokumenter må være korrekt utført og ikke utløpt på forespørsel.

Oppsynsmyndighetens kommisjon vurderer hver enkelt sak på individuell basis og kan ofte gjøre innrømmelser hvis den vurderer at avtalen er i barnets interesse (for eksempel i stedet for en byleilighet, kjøpes et hus i et landlig område, siden barnet har astma og trenger frisk luft). Eller, tvert imot, still ytterligere krav i tvil om ærligheten og adekvatheten til foreldrene.

Balthus. Barn. 1937

Som du kan se, vanskeliggjør tilstedeværelsen av en mindre eier i en leilighet eller et hus, så vel som hans registrering, prosessen med å avslutte kjøp og salgstransaksjoner betydelig. På den ene siden kan det se ut som at slike strenge krav er unødvendige – det er så mange problemer på grunn av en baby! Imidlertid, hvis du husker hvor mange ganske ansvarsfulle foreldre som ble offer for svindlere når de avsluttet eiendomstransaksjoner, hvor mange foreldre som ganske enkelt prøvde å løse sine økonomiske problemer ved å selge en leilighet, uten å tenke på hva barnet ville sitte igjen med i fremtiden, hvis vi teller antall dysfunksjonelle familier der en av foreldrene lider av avhengighet og kan bestemme seg for å selge bolig for å dekke hans behov – deltakelse av vergemål og kausjonsmyndigheter ser overhode ikke ut som et unødvendig tiltak for å beskytte barnas rettigheter og interesser.