Kommersiell eiendomsmarked midt i endring av grensene til Moskva

I begynnelsen av juli 2011. Moskva regionale duma signerte en avtale om å endre grensene til Moskva og Moskva-regionen. Dette dokumentet er ment å lovgi grensene, som har endret seg mye de siste tiårene, men ikke er formalisert før..

Sergej Ivanovitsj Smirnov. Messe på den patronale dagen. 2007

Sammenføyningen av nye territorier til Moskva vil utvilsomt ha betydning for hovedstadens eiendomsmarked. Som mange eksperter bemerker, er utsiktene for utviklingen av det kommersielle eiendomsmarkedet i hovedstaden ikke så lyse som de var på begynnelsen av året. Veksten i dette markedssegmentet, bemerket i første halvår, kan avta etter så alvorlige endringer. Utviklere er ikke sikre på hvordan begivenheter vil utvikle seg videre, siden det ikke er noen klare planer for utvikling av nye territorier. Omfordeling av tomter vil i alle fall påvirke strukturen i markedet, dette gjelder alle typer næringseiendommer: kontorer, kjøpesentre, lager og andre gjenstander.

Utviklere ved et veiskille

I følge den signerte avtalen blir 102 nye tomter med et samlet areal på 723 hektar med til Moskva, inkludert luftfeltene Lyubertsy (578 hektar). Moskva-regionen vil også motta nytt land – 328 hektar, inkludert 216 hektar av landsbyen Tolstopaltsevo.

Dette er ganske store territorier, som krever at myndighetene utarbeider en omfattende byplanplan, som skal sørge for administrativ bygging, sosial bygging (utdannings- og vitenskapelige sentre, bolig), samt bygging av nye forretningssentre. Og løsningen på disse oppgavene kan ta mer enn ett år..

Omfordeling av territorier påvirker direkte bygging av næringseiendom.

På grunn av denne usikkerheten hadde mange utviklere tap. Dette segmentet av eiendomsmarkedet har nettopp begynt å komme seg etter virkningene av den globale krisen og begynner å bli fart, og her presenterte byens myndigheter en ny «overraskelse». Faktum er at omfordelingen av territorier direkte påvirker byggingen av næringseiendom. I tillegg er innenlandske utviklere svært avhengige av den interne politiske situasjonen i landet, og suksess bestemmes ofte av evnen til å gjette retningen for ytterligere handlinger fra myndighetene..

For hovedstadens utviklere er selvfølgelig nye ubebygde territorier utsiktene til å starte byggingen av nye prosjekter, øke arbeidet og følgelig inntektene. Dette krever imidlertid fremdeles å vinne et anbudsbud, som ikke alltid er lett og kan forårsake noen nye problemer..

Nå er utbyggerne ved et veiskille, de står overfor oppgaven med å prøve å gjette hvilke nye distrikter som nå vil flytte (hvis de selvfølgelig gjør det) føderale og regionale myndigheter; hvor mange kontorplasser som vil kreves for selskaper som ønsker å være i nærheten av myndighetene; om International Financial Center skal bygges fra bunnen av. Utviklere har mange spørsmål, men det er ingen svar ennå.

Hva skal jeg si om næringseiendom, som refererer til sosial infrastruktur, hvis myndighetene ennå ikke har bestemt seg for boligprogrammet i de annekterte områdene.

Generelle markedsforhold

Totalt i første halvår av 2011 kom omtrent 330 000 kvadratmeter inn i markedet. m av nye kontorlokaler (tallet falt med 15% sammenlignet med i fjor), og 165.000 kvadratmeter. m. ny lagerplass (indikatoren vokste med nesten tre sammenlignet med første halvår 2010, på grunn av igangkjøring av tidligere frosne anlegg).

Mikhalchuk Natalia. Konstruksjon. 2008

Det samlede tilbudet av høykvalitets kontorlokaler i hovedstaden på slutten av andre kvartal i år utgjorde cirka 13 millioner kvadratmeter. m.

Gjennomføringen av byggingen av noen store prosjekter påvirket en økning i andelen ledige kontorlokaler i denne perioden med 17%. Gratis lokaler er hovedsakelig representert av nye prosjekter som ganske enkelt ennå ikke har klart å finne leietakerne, samt bygninger som ikke er veldig attraktive (med upraktisk beliggenhet, noen tekniske vanskeligheter og andre funksjoner som reduserer objektenes konkurranseevne).

Det skal også bemerkes at i følge resultatene fra første halvår av 2011 var det en økning i etterspørselen etter lokaler av høy kvalitet i kontor- og lagermarkedet, noe som påvirket reduksjonen i andelen ledige lokaler. Mange eksperter påpeker den moderate positive dynamikken i markedsindikatorer.

Utviklere flytter til andre funksjonelle segmenter

Den endrede situasjonen i hovedstaden, nye grenser og vedlagte territorier, tvinger byggefirmaer til å lete etter nye utbyggingsmuligheter. Noen utviklere, som tidligere kun var fokusert på det kommersielle eiendomsmarkedet, gir nå åpne uttalelser om endringen i det funksjonelle formålet med prosjektene deres under bygging..

I stedet for noen av de planlagte kontorbyggene, vil Promsvyaznedvizhimost for eksempel bygge boliger. Selskapet undersøker for tiden potensialet for å konvertere til boligeiendommer og noen av dets andre nettsteder..

Representanter for Coalco Development kunngjorde en endring i det funksjonelle formålet med Crystal Towers-prosjektet, hvor det var planlagt å bygge rundt 160 000 kvadratmeter. m kontorlokaler for leiligheter. Selv om slike eksempler i hovedstadens kommersielle eiendomsmarked er sporadiske, vil det imidlertid være mulig å snakke om dannelsen av en ny markedstrend, hvis slike uttalelser fortsetter å høres ytterligere ut. Og dette kan allerede føre til mangel på kontorer.

Nye prosjekter kommer inn i markedet

Til tross for de siste endringene, tar noen utviklere fortsatt risiko og erklærer gjenopptakelse av prosjektene sine frossne under krisen. Dermed kunngjorde Sistema-Hals selskapet gjenopptakelse av byggingen av et forretningssenter SkyLight i klasse A, hvis totale areal er på omtrent 111.000 kvadratmeter. m. Selskapet planlegger å fullføre arbeidet i 2. kvartal 2012.

Merk også at noen selskaper har uttrykt interesse for bygging av kontorsentre for egen plassering. For eksempel presenterte World Wildlife Fund (WWF) nylig et prosjekt for det nye kontoret, som vil vises i Taganskaya metroområde, antagelig neste år. Det ble også kunngjort begynnelsen av byggingen av et kontorbygg for Robert Bosch i Khimki, Moskva-regionen, med et samlet areal på omtrent 57 000 kvadratmeter. m. Bygningen forventes å være ferdig i slutten av 2013 og vil huse kontorer, lagringsanlegg og et treningssenter for selskapet..

«Hypercube» vil bli landets første kontorsentertransformator.

Nylig ble det inngått en avtale mellom ledelsen i Skolkovo Foundation og byggefirmaet Aurora Group om bygging av det første anlegget i den russiske innovasjonsbyen. «Hypercube» – dette er navnet som er gitt til objektet, vil representere Center for Urban Development av det innovative komplekset «Skolkovo». Det vil bli landets første transformerende kontorsenter.

Det unike med prosjektet er at bygningen vil gi mulighet for uavhengig utskifting av funksjoner og vil ha muligheten til å øke det totale arealet til lokalene med 1,5 ganger. Utvikleren skal starte byggingen av innovasjonssenteret i sommer, og igangkjøringen av «Hypercube» er planlagt til februar neste år..

I det store og hele kan det kommersielle eiendomsmarkedet i Moskva gjennomgå alvorlige endringer som følge av disse innovasjonene. Byggefirmaer ønsker ikke å ta risiko og har ikke hastverk med å gjennomføre prosjekter, noe som betyr at det i nær fremtid kan være mangel på kommersiell, for det meste kontor, eiendom i hovedstaden.

Siden myndighetene ennå ikke har bestemt seg for planer for utvikling av nye storbyområder, handler utviklerne på egen risiko og prøver å gjette hva som vil være mer lønnsomt som et resultat..