Tjen penger på videresalg av eiendommer: hemmelighetene til vellykket vending

Flipping – kjøpe et hjem med det formål å selge det raskt, en ekstremt populær måte å tjene penger i Vesten. I Russland er denne metoden for å generere inntekt ennå ikke populær. I denne artikkelen vil vi gi tips som kan hjelpe leserne med suksess å tjene penger på å bla..

Å lage en klar handlingsplan er det første trinnet til enhver flipper

Godt planlagt – halvparten gjort. Denne aforismen er spesielt relevant for mennesker som blar. Uten en klar, planlagt handlingsplan er det nesten umulig å tjene penger på rask videresalg av leiligheter. Det er nødvendig å forstå rekkefølgen av handlinger.

1. Analyse av situasjonen i eiendomsmarkedet

En nybegynnere flipper må nøye studere og forstå den nåværende situasjonen på eiendomsmarkedet: den gjennomsnittlige markedsverdien for ulike typer boliger, prognosen for endringer i prisene deres i fremtiden, etterspørselen etter disse objektene og lignende problemer. Dette vil tillate deg å velge riktig eiendom som skal kjøpes, og øke sjansene for det raske og lønnsomme salget..

2. En klar plan for å bruke midler

Det er også viktig å tydelig planlegge hvor mye penger som skal brukes på hele videresalgsdriften, med hensyn til pris på eiendommen, kostnadene ved forbedringer som er utført i den, reklame for potensielle kjøpere, juridisk støtte, betaling av skatt.

Siden transaksjonen må gjennomføres så raskt som mulig, bør du ikke involvere deg i et pantelån eller søke om et lån for å få de manglende midlene, fordi alle papirene vil ta mye tid, og renten på lånet kan «spise opp» en betydelig del av overskuddet.

Når du budsjetterer den økonomiske transaksjonen, må du sette av et lite beløp til beredskaper. Tross alt, i den mest ideelle forstand, går alltid noe galt. Det vil være veldig skuffende hvis, på grunn av en liten ting, som en uventet økning i prisene på byggevarer, din nøye planlagte avtale er i fare..

3. Valg for kompensasjon for mulige tap

Et annet viktig aspekt som må tenkes gjennom på forhånd er beregningen av opsjoner for kompensasjon for tap i tilfelle eiendommen ikke kan selges på lenge. Du kan beregne mulige inntekter fra leie av fast eiendom som du planlegger å kjøpe for leie.

4. Analyse av lovgivning om registrering av transaksjoner for kjøp og salg av eiendommer

Det er viktig å analysere lovgivningen om gjennomføring av slike transaksjoner. Det er viktig å forstå hvilke dokumenter som er nødvendige fra kjøper og selger når du inngår en kontrakt for salg av bolig, hvor du skal gå for å registrere eierforhold og mange andre punkter. Dette vil tillate deg å ikke kaste bort tid når du kjøper eller selger en gjenstand..

Hvordan velge riktig vare å kjøpe

Det er flere typer eiendommer som flippers kan tjene på.

1. Undervurderte boliger

Leiligheter eller hus, i nærheten som viktige infrastrukturanlegg snart skal bygges, vil sikkert øke i verdi etter at byggingen er fullført. Dette kan være t-banestasjoner, hypermarkeder eller store kontorsentre..

I Russland ble spekulasjoner med leiligheter i nye bygninger i Sotsji allment publisert. Investerende forretningsmenn, som kjøpte leiligheter i forkant og solgte dem før krisen, tjente mye penger på bare noen måneder.

En lignende situasjon, ifølge ekspertenes prognoser, bør forekomme foran Eva FIFA-VM 2018. Økningen i boligprisene i byene som er vert for mesterskapskampene bør begynne noen måneder før verdensmesterskapet starter.

2. Sikkerhetseiendom

Bankene holder auksjoner for salg av skyldneres eiendom. Som regel starter kostnadene for så mye på 80% og kan gå ned til 40% av verdien på boligmarkedsvurderingen. Informasjon om auksjoner blir ofte lagt ut på bankenes nettsteder. Det er sant at flipperen må konstant overvåke dem for å få nødvendig informasjon, mens de mest verdifulle gjenstandene blir kjøpt av interesserte personer ikke på offentlige auksjoner, men privat, men likevel, noen russere klarer å få anstendige boliger på auksjoner på billig.

3. Tvunget presserende salg av boliger

Det hender at eierne av en leilighet eller et hus har bestemt seg for å flytte til en annen by eller et land, eller de trenger presserende en stor sum penger på grunn av uventede uforutsette omstendigheter. I dette tilfellet vil de ikke forhandle på lenge og boligene deres vil sannsynligvis bli kjøpt til en pris under markedsverdien. Slike alternativer er ikke vanlige, men overskuddet mer enn kompenserer for alle vanskeligheter med å finne dem.

4. Leiligheter uten renovering

Det enkleste alternativet for en flipper er å kjøpe en leilighet uten å bli ferdig eller i en «død» tilstand. Ifølge noen rapporter øker gode reparasjoner huskostnadene med 5-10%. Og etter høykvalitetsbehandling av eliteiendommer, kan overskuddet være 20-25% av det investerte beløpet i leiligheten.

Uansett hvilken type eiendom Flipper velger, må han huske at den enkleste måten er å selge rimelige boliger som en familie med middels inntekt har råd til. På videresalg av et elites hus eller leilighet kan du selvfølgelig få en mye større fortjeneste, men å finne kjøpere for et slikt objekt er mye vanskeligere..

Å ha et team av profesjonelle er nøkkelen til suksess i bla

Videresalgsdriften av leiligheten er delt inn i mange stadier, og hver av dem krever spesiell kunnskap, derfor er det veldig viktig å velge et team av profesjonelle, der alle vil være ansvarlige for sin egen del av arbeidet for folk som ønsker å snu..

Det kan ikke klare seg uten:

• en erfaren eiendomsmegler med god kunnskap om markedsforholdene, som vil kunne velge en egnet eiendom og deretter finne kjøpere til den;
• folk som vil utføre renoveringer eller i det minste (hvis flipperen selv reparerer) en god designer som vil lage et designprosjekt;
• en kompetent advokat som kan overta juridisk støtte til transaksjoner.

Kompetent reparasjon med et minimum av kostnader er nøkkelen til suksess

For at interiøret i en leilighet skal imponere kjøpere, er det ikke nødvendig å investere titusenvis av dollar i renoveringer. Tross alt betyr ikke dyre stilig. Det er mye viktigere å lage et godt boligprosjekteringsprosjekt.

Takket være ham kan du rasjonelt ordne møbler og endre belysning, noe som vil bidra til å visuelt øke plassen. Og riktig valgte fargekombinasjoner av vegger, puter, tepper, gardiner, møbelpolstring og forskjellige tilbehør, for eksempel malerier på veggene eller figurer i hyllene, kan legge til individualitet i interiøret i en leilighet og endre det uten anerkjennelse..

Kunsten å selge et hjem raskt

Det er flere alternativer for raskt salg av eiendommer, som har blitt brukt av alle meglere i mange år..

Alternativ 1. En improvisert auksjon

Flere potensielle kjøpere som har uttrykt interesse for eiendommen, blir invitert til å se på eiendommen samtidig. Dette skaper en illusjon for dem at leiligheten er etterspurt, og at det raskt er nødvendig å «stake den ut for seg selv», inntil gjenstanden er «tatt bort» av konkurrenter. Noen initiativrige eiendomsmeglere inviterer falske kjøpere til et møte, som med sin økte interesse provoserer ekte kunder til spontane kjøp.

Alternativ 2. Telefonauksjon

Selgeren tar sving med å ringe flere potensielle kjøpere som har avtalt å kjøpe. Etter at den første kjøperen samtykker i å kjøpe bolig til en forhåndsbestemt pris, ringer han nummeret til en annen, sier at forholdene har endret seg litt og kaller et litt større beløp. Hvis den andre kunden samtykker, ringes nummeret til den tredje og det ringes enda større beløp. Dermed kan du få maksimal salgspris for en leilighet uten å bruke mye tid på å forhandle med klienter..

Alternativ 3. Selge til et eiendomsmeglerfirma

Hvis du over lengre tid ikke kan finne en kjøper for bolig, kan du prøve å selge leiligheten til et eiendomsmeglerfirma. Dette alternativet er relevant når kjøperen i lang tid ikke er på anlegget, eller at flipperen av en eller annen grunn trenger å forlate prosjektet raskt. En betydelig ulempe med denne ordningen er salgsprisen. Byrået vil være interessert i en leilighet hvis det ser en mulighet til å tjene penger på videresalg. Og for dette må prisen være under markedsprisen. Med et voksende boligmarked, bør forskjellen være 70-80%, med et fallende marked – 50-60%.

Skattemessige spørsmål

Hovedårsaken til at flipping ikke har blitt utbredt i Russland er særegenhetene ved skattelovgivningen. Kjøperen av eiendommen er skattefri, men selgeren er forpliktet til å betale 13% av salgsverdien. La oss si at en flipper kjøpte en leilighet for 4 millioner rubler, gjorde forbedringer i den for 500 tusen rubler, og så solgte den for 6 millioner rubler. I dette tilfellet er mengden av omsetningsavgift som han er forpliktet til å betale, 780 000 rubler, som spiser opp en betydelig del av overskuddet. Men det er flere måter å minimere skatterisikoen på..

Metode 1

Hvis boligens salgsbeløp er mindre enn tre millioner rubler, er omsetningsavgiften den samme 13%, men selgeren har rett til å motta et skattefradrag fra staten i mengden 260 tusen rubler, og kjøperen – 130 tusen rubler. Det er nødvendig at kjøpet og salget ble gjennomført innen ett kalenderår (skatteperiode), ellers vil ikke avtalepartene ha rett til skattefradrag.

Metode 2

I noen tilfeller, når den faktiske verdien av eiendommen overskrider den lovlige grensen, er kjøper og selger enige om at avtalen vil indikere et beløp under tre millioner, og resten av pengene vil bli overført kontant. Selv om denne ordningen er ulovlig, er de som vil spare på denne måten fortsatt det.

Metode 3

I henhold til skattekoden til den russiske føderasjonen, hvis selgeren av eiendom eide den i mer enn tre år fra kontraktens dato, er han ikke forpliktet til å betale omsetningsavgift i det hele tatt.