Hvordan registrere eierskap

Fra historiene som skjer med kjøpere av leiligheter i Moskva nye bygninger, kan du komponere en lærerik håndbok. Et av de mest minneverdige kapitlene bør vies problemet med registrering av eierskap til kjøpte boliger. Dette problemet skyldes i stor grad driften av hovedstadens byråkratiske mekanisme. Men det er mange andre faktorer som seriøst forlenger tidsrammen for å skaffe titteldokumenter, hvis fravær begrenser kjøpernes frihet betydelig.

Avstand i år

Hva er sanntidsrammen for å skaffe eiendomsrett? Hvilke muligheter har kjøperen til å disponere eiendommen mellom levering av gjenstanden og mottak av disse dokumentene? Er det for eksempel mulig å selge, donere, arve, dele opp en leilighet eller pantsette en leilighet mot et lån? Er det riktig å starte reparasjoner i en leilighet? Hvor mye koster selve designet? Her er spørsmålene du skal finne ut.

Viktor Kozlov, kommersiell direktør i Augur Estate-selskapet, forteller om trinnene som er involvert i prosedyren for registrering av eiendomsrett: «Registrering av eiendomsrett til kjøpere av leiligheter i nybygde hus er forut for statlig registrering av byens eiendomsrett til eiendom og registrering av investorenes rettigheter til eiendom.» Vedtak og vedtak om redusering av tiden som kreves for registrering av byens eierskap til boliglokaler er fattet mer enn en gang. Ved et dekret fra Moskva-regjeringen i 2004 ble et enkelt spesialisert mottakskontor opprettet av Institution of Justice for statlig registrering av rettigheter til eiendommer og transaksjoner med det. De eksisterende problemene er imidlertid ennå ikke løst..

«Etter signeringen av separasjonsprotokollen med byen begynner neste trinn – registrering av investorers rettigheter til eiendommer i Moskva-statskomiteen for registrering av rettigheter til eiendommer og transaksjoner med den, – fortsetter Viktor Kozlov. – Godkjenningsvilkårene i dette tilfellet er regulert, men sammen med Derfor endres ofte kravene for registrering av dokumenter. Utviklingsselskaper blir tvunget til å bringe dokumenter i tråd med de endrede kravene flere ganger. Dermed er 30-dagersperioden som er tildelt for registrering av rettighetene til investorer til eiendommer i flere måneder. Det siste stadiet av prosessen – – registrering av eiendomsrettigheter til en enkeltperson eller juridisk enhet i samsvar med loven «Om statlig registrering av rettigheter til eiendommer og transaksjoner med den»; dette tar en annen måned. Total kumulativ tid brukt på å skaffe eiendomsdokumenter i Moskva varierer fra et år til halvannet år, i spesielle tilfeller – opptil tre x år fra datoen for levering av huset til statskommisjonen «.

Lederen for den juridiske avdelingen til MIAN Eiendomsmeglerfirma Khaya Pleshitskaya understreker at målinger gjort av BTI tar betydelig tid: dokumenter for aksept og overføring av leiligheter og en pakke med dokumenter forberedes for å fullføre investeringsprosjektet. Først etter dette åpnes husets juridiske adresse i den føderale registreringstjenesten. «.

Dermed vil dokumentene som etablerer eiendomsrett måtte vente fra et år (i beste fall) til tre år. De fleste eiendomsspesialister er enige i denne konklusjonen..

Utviklere vasker hendene

Hvem er synderen bak de mange forsinkelsene i registreringen av eierskap til allerede kjøpte boliger? Det som får bymyndighetene til å forsinke så mye prosessen med å registrere investorers rettigheter og ikke signere akseptbevisene på lenge?

Svaret er faktisk opplagt. «Kommunale myndigheter venter på at utbygger skal oppfylle alle forpliktelser i henhold til investeringskontrakten i sin helhet,» forklarer Vyacheslav Timerbulatov, visepresident i Konti-gruppen av selskaper. «I utgangspunktet snakker vi om landskapsarbeid, utvikle den sosiale infrastrukturen i distriktet, overføre til eierskap til prefekturen boliger for folk på venteliste, osv. Det er således ikke registreringen av eiendomsrett som er forsinket, men signeringen av loven om gjennomføring av investeringskontrakten, som er inngått mellom investoren og byen. Prosessen med å bli enige og passere gjennom alle tilfeller objektivt tar tid «.

Som det viser seg, handler det imidlertid ikke bare om objektive grunner. Dette er hva advokaten til aksjeselskapet «Inkom-eiendom» Angelica Zharkova fortalte: «Utbygger, som inngikk en investeringskontrakt og deretter skaffet tillatelse for bygging av en boligeiendom, skaffer seg noen forpliktelser overfor byen i form av å lage infrastruktur på byggeplassen, samt for å bruke kommunikasjon – utbetaling av kompensasjon til byen.Etter ferdigstillelse av byggingen av et nytt bygg, når alle leilighetene er solgt til aksjeeiere og utbygger har tjent overskudd, er ikke oppfyllelsen av forpliktelsene overfor byen lenger interessant for ham. Men bymyndighetene i dette tilfellet venter på at utvikleren skal oppfylle sine forpliktelser i samsvar med Dette kan vare i flere år, så dokumentet er en handling for gjennomføring av investeringskontrakten, som anses som nøkkel, de er ikke signert. Nemlig at dette dokumentet er grunnlaget for å åpne en adresse for et nyopprettet objekt og registrering av eierskap «.

Forholdet mellom byen og investoren er et eget, veldig smertefullt og stort tema. De byrdene kommunale myndigheter pålegger utbyggere i dag er selvfølgelig veldig høye. I noen distrikter når den såkalte andelen av byen 40% av investeringskostnadene for prosjektet. I en slik situasjon prøver eiendomsutviklere med krok eller kjeltring å kvitte seg med den forhatte og, som det ser ut til, urimelig tung byrde. Avviklingen kan vare i flere år, og inntil dragkampen er over, vil kjøperen vente.

Imidlertid er de fleste utviklere sterkt uenige i slike konklusjoner. Vyacheslav Timerbulatov forklarer: «Det er objektivt ulønnsomt for en bona fide utvikler å utsette prosessen med å registrere eiendomsrett, fordi selskapet i dette tilfellet kan pådra seg tunge straffer.» «Det er ulønnsomt for utviklere å utsette registreringen av eiendomsrett til en leilighet, siden de pådrar seg mange kostnader,» sier Sergei Lyadov, pressesekretær for investerings- og byggefirmaet City-XXI århundre. Hva slags kostnader snakker vi om? Først av alt er dette drifts- og nyttekostnader for vedlikehold av komplekset etter levering av statskommisjonen. I henhold til avtalevilkårene faller faktisk byrden på slike betalinger ofte på skuldrene til kjøpere, men de sistnevnte, som de samme utbyggerne hevder, nekter ofte å betale for eiendom som ennå ikke er lovlig tilhørende dem. Så hva vil oppveie – muligheten til å få innrømmelser fra byen eller besparelser på bruksregninger? Spørsmålet er sannsynligvis retorisk.

Kontraherende parter

I tillegg til vanskene knyttet til gjennomføringen av investeringsforpliktelser, er det en annen ekstremt vanskelig sak på det nåværende tidspunkt. Dette er forbindelsen mellom huset og verktøyene. «I det siste stadiet av prosjektgjennomføringen er dette problemet det mest smertefulle,» sier Sergey Lyadov, «hvis problemet ikke ble grundig gjennomarbeidet på forhånd, kan forsinkelser i registreringen av rettigheter i noen tilfeller nå flere år.».

Langsomheten til BTI-ansatte er en annen grunn til forsinkelsen i behandlingen. Situasjonen er imidlertid ikke begrenset til de beskrevne vanskeligheter. Som du vet, i tillegg til utviklerbedriften, er flere investorer ofte involvert i gjennomføringen av prosjektet. Det siste tiltrekker seg medinvestorer, og alle i fremtiden tiltrekker individer – aksjeeiere til bygging. Problemer oppstår fordi dokumentene om ferdigstillelse av byggingen av et hus må være underskrevet av alle investorer som er parter i investeringskontrakten. Men dette kan ikke skje før alle beregningene er gjort mellom investorene og utvikleren, selskaper og kreditorer..

«Som et resultat lider aksjeeiere,» sier Anzhelika Zharkova. eiendommer, siden det er mange investorer og oppgjør mellom dem ikke har blitt gjort i sin helhet. Det må sies at oppgjør mellom investorer og medinvestorer ikke alltid løses på frivillig basis, noen ganger – og oftere og oftere – oppstår tvister mellom dem, som bare løses Følgelig kan det ikke være snakk om noen dokumenter om gjennomføring av investeringskontrakten, og aksjonæren venter på at alle disse tvistene skal løses. Dette skjedde i Nikulino-2 mikrodistrikt, da partene i investeringskontrakten ikke kunne finne ut hvem som skylder hvem, og en av dem anlagt søksmål i retten, men aksjeeierne ventet ikke, de gikk selv til retten med krav om anerkjennelse av eierskap til leilighetene og i retten oppnådd anerkjennelse av deres eierskap «.

Mange advokater er overbevist om at i situasjoner der registreringen av eiendomsrett er forsinket, er domstolen den mest effektive måten å beskytte rettighetene på. Tilsvarende prejudikater eksisterer i dag..

Fordeler og ulemper med å henge

Mens hele tiden, mens de ovennevnte handlingene utføres, er kjøperen av det nye bygget i limbo. Hans posisjon er den mest ugunstige og frigjort, dette er stillingen til en person som har blitt gissel for konfrontasjonen mellom embetsmenn og utbyggere, byggherrer og kraftingeniører, investorer og medinvestorer. Imidlertid har en kjøper som har faktiske, men ikke lovlige, rettigheter til den ervervede eiendommen også noen alternativer..

«Etter å ha mottatt tillatelse fra utbygger, kan kjøperen begynne å gjøre reparasjoner i leiligheten før registrering av eiendomsrett, siden selskaper vanligvis er villige til å møte kjøpere,» sier Sergey Lyadov. Men i dette tilfellet har den fremtidige eieren av leiligheten betydelige begrensninger. For eksempel kan det ikke påvirke designfunksjonene til leiligheten og fasaden på bygningen, for da snakker vi om ombygging, som i prinsippet er forbudt før registrering av eierskap.
Kjøperen har også rett til å testamentere en leilighet som ennå ikke er lovlig formalisert, ettersom en slik handling er hjemlet i Den russiske føderasjons sivilkodeks (i henhold til loven er det mulig å testamentere ikke bare eiendommen som testator har på tidspunktet for utarbeidelse av testamentet, men også den som vil fremstå i fremtiden). Khaya Pleshitskaya forklarer: «Det er mulig å arve, selv om det ikke er vilje. I dette tilfellet får arvingen et sertifikat om arverett og gjelder organisasjonen som utfører registreringen, eller organisasjonen som en avtale for leiligheten er inngått med, slik at leiligheten allerede er registrert for ham «.

En testament må skilles fra en donasjon, som i dette tilfellet er umulig. I prinsippet kan kjøperen selge leiligheten før eierskapsregistreringen, men i dette tilfellet vil ordningen med overdragelse av krav på rettigheter bli brukt, noe som selvfølgelig bare er berettiget i tilfelle force majeure.

Mulighetene for kjøperen av et lovlig uregistrert nybygg er faktisk begrenset til reparasjon, arv og tildeling av krav. Alle andre skritt for å ta eiendommen i besittelse er ekskludert. Så kan ikke kjøperen registrere seg i en slik leilighet, fordi grunnlaget for registrering på bostedsstedet (registrering) er et eierbevis. «I tilfelle en skilsmisse av ektefellene finner sted før eierskapsregistreringen, er det umulig å dele opp leiligheten selv, siden den ennå ikke tilhører ektefellene,» sier Khaya Pleshitskaya. «Følgelig er pengene som er betalt for å kjøpe leiligheten delt.» Leiligheten kan ikke pantsettes mot et lån, siden det ikke er noen eiendom som sådan.

En betydelig ulempe med «overgangsperioden» – og høye bruksregninger på grunn av at bytilskudd ikke fungerer i denne perioden.

Kjøperen vil betale for alt?

Med de eksisterende vilkårene for registrering av eiendomsrett, tar en sjelden kjøper av eiendommer i nye bygninger ikke skritt for å inngå sine rettigheter.

Prosessen med å overta eiendommer kan akselereres, om ikke lovlig, i det minste i det minste. Og slik er det. «Etter at huset er overlevert til statskommisjonen, ved avgjørelse fra prefektet for det administrative distriktet, må huset overføres til balansen i driftsorganisasjonen. Kjøperen av en leilighet som ikke ønsker å vente flere år på å få eierrettigheter, kan inngå en avtale med organisasjonen som driver huset hans og fortsette med reparasjon og delvis registrering av dokumenter for godkjenning ombygging fungerer, – råder Viktor Kozlov. – Men i denne situasjonen må det tas i betraktning at fra det øyeblikket vil alle utgifter til vedlikehold av gjenstanden, som tidligere ble tilordnet hovedentreprenøren, og fra det øyeblikket staten aksepterte av kommisjonen – til investoren, nå bli belastet av leietakerne inngikk en avtale med driftsorganisasjonen «.

Et annet veldig vanskelig spørsmål gjelder kostnadene for tjenester for lovlig registrering av eierskap til en leilighet. Alle som noen gang har måttet registrere eierforhold til fast eiendom i Moskva, vet hvilke kretser av helvete fremtidige eiere vil måtte gjennom. Innsamlingen av en rekke dokumenter, langsiktige køer, avslag – alle disse kostnadene forklares av de ansatte i Moskva-registreringsutvalget ved utilstrekkelig utdyping av lovgivningsbasen og det faktum at strukturen i øyeblikket ganske enkelt ikke kan takle den stadig økende strømmen av klienter i denne organisasjonen. Hva koster kjøperen i en slik situasjon? Meningene fra eksperter om denne saken er veldig tvetydige..

Khaya Pleshitskaya mener at utgiftene for registrering av transaksjonen ikke er obligatoriske: “Pengene til registrering ved kjøp av leilighet blir ikke alltid tatt. ), men dokumentene (kontrakter, tilleggsavtaler) må allerede gjøres. For denne typen arbeid belastes det penger «.

Vyacheslav Timerbulatov beskriver situasjonen litt annerledes: «Kostnadene for tjenesten for registrering av en leilighet i eierskap blir vanligvis bestemt som en prosentandel av kostnadene for en leilighet for kundenes og byråets bekvemmelighet. I tillegg bestemmes det under hensyntagen til plasseringen av huset, stadiet for utarbeidelse av dokumenter for registrering og en rekke andre faktorer. For eksempel, i vårt selskap, er kostnadene for registrering inkludert i kjøpesummen for et hjem. Andre utviklere for denne tjenesten tar et beløp som ikke overstiger $ 1000, bare for juridisk støtte. I en eiendomsmegler er kostnadene for registrering på investeringsstadiet fra 1 til 1,5% av kostnadene for en leilighet i Moskva, i regionen – ca 2-2,5%. Noen selskaper som er mellommenn og har kjøpt leiligheter under en byråavtale fra en investor, tar opptil 3% av kontraktsbeløpet.Til dette beløpet må du også legge til kostnadene for statlige avgifter og betaling av forskjellige sertifikater. som koster kunden i gjennomsnitt $ 500 «.

For øyeblikket kan du finne mange annonser der representanter for forskjellige firmaer tilbyr å registrere eierskap til nye bygninger. Som regel er kostnadene for en slik tjeneste omtrent de samme $ 1000. Slike kunngjøringer er mer triste enn behagelige. Tross alt viser det seg at byråkratiske forsinkelser kan elimineres, og det som syntes å være en vanskelig og trukket affære, viser det seg, kan oppnås om en måned eller to. Hvis det er en vesentlig interesse.