Hvordan bli kastet når du kjøper nye bygninger

Rundt 300 nye boligbygg bygges i dag i Moskva. Nesten all denne konstruksjonen utføres med penger samlet inn fra innbyggerne: i det overveldende flertallet av tilfeller blir leiligheter solgt allerede på stadiet av grunnmur.

For å kjøpe en leilighet i en ny bygning, selger mange familier sine gamle boliger, tar lån fra banker, justerer livsplanene deres avhengig av datoen for ferdigstillelse av konstruksjonen som er spesifisert i kontrakten. Men som praksis viser, etter å ha mottatt full kostnad for fremtidig bolig fra private investorer, mister de fleste utviklere interessen for dem, og utnytter fullstendig straffrihet, løser utelukkende sine egne problemer..

Redaksjonen har samlet et betydelig antall brev og appeller om «frosne» byggeprosjekter, om fullt betalte og til og med fullt bygde hus, som ikke er tillatt for innbyggere som har kjøpt leiligheter – avisen snakker med jevne mellomrom om slike saker og planlegger å gjøre det i fremtiden. Generalisering av dette materialet er imidlertid også av interesse – det generelle bildet av «kidalov» og klassifiseringen av dets hovedordninger på markedet for nye bygninger.

Kombinasjonen av prinsippet om aksjedeltakelse i bygg og langsiktig bygg gir byggefirmaene mange fordeler. Du kan «vri» penger på siden i lang tid, og deretter for eksempel også kreve tilleggsutbetalinger for allerede betalte leiligheter, og hevder at det siste året har «byggematerialer steget i pris.» Dermed har forsinkelsen i byggingen i form av alle slags «gode grunner» fått en massiv karakter i dag..

Langvarige byggefirmaer er ofte helt uinteresserte i å fullføre byggingen. Aktiviteten deres er ganske pyramidal..

Derfor stopper ikke aggressiv annonsering av bolig, i tilsynelatende allerede utsolgte nye bygninger. Beregningen er enkel: en aksjonær som har mistet tålmodigheten krever å returnere pengene til ham, og utvikleren returnerer ærlig til sin «medinvestor» andelen som er blitt avskrevet de siste årene, etter å ha solgt leiligheten sin til nye mennesker – selvfølgelig til en ny pris. Det hender at ledere som jobber med kunder målbevisst presser dem til å avslutte kontrakten, og støtter rykter om den ustabile situasjonen til hjemmeselskapet deres. Samtidig returneres pengene til aksjonæren ikke bare til pålydende, men også med betaling ved avdrag, noe som ikke er forbudt ved lov. Det hender at et firma, som offisielt samtykker i å returnere en aksje, likevel ikke betaler den med en gang, og ingen vet med sikkerhet om det i det hele tatt vil betale seg – mange slike historier er nå bare i «venter» -stadiet.

Imidlertid er en pyramide en kortvarig ting. Og derfor, før kollapsen, er et slikt selskap vanligvis omorganisert. «Medinvestorer» blir informert om at i forbindelse med delingen av selskapet overføres alle garantier under de inngåtte avtalene til det nye firmaet «Horns and Hooves» og blir bedt om å bekrefte faktumet om «ikke avslutning av avtalen». De har selvfølgelig ikke lov til å sjekke separasjonsbalansen til utvikleren. (Når et selskap er delt, blir balanseføringene til nye firmaer godkjent av skattekontoret. Samtidig, ifølge loven, skal bare en av dem ikke falle i konkurs – inneholde mer gjeld enn eiendeler – mens andre godt kan være «dummies»). Etter å ha flyttet overskuddet til et annet sted, helles alle ulønnsomme eiendeler over i de nydannede «Horns and Hooves» – slik at private investorer, selv etter å ha kommet til domstolen og har saksøkt pengene sine, ikke kan få det: de arresterte firmakontiene er tomme.

Naturligvis er ikke alle langsiktige byggeprosjekter pyramider. Og utviklerne deres tror faktisk på sin ærlighet og mangel på ønske om å krenke medinvestorers rettigheter. Det er bare at alt kan skje under bygging. Derfor er vilkårene og prisene, som regel, fra tid til annen spesifisert i «tilleggsavtaler», nektet å signere som (oppmerksomhet!) Tilsvarer kontraktens oppsigelse. Og det kan være ganske mange slike tilleggsavtaler (i motsetning til hovedkontrakten) i mange år med bygging.

En annen ordning for å tjene penger på borgere av kjøpere er forbundet med endringen av utvikleren under byggingen av huset. For eksempel kan en utvikler som har inngått kontrakter fratas et tomt for gjeld, reelle eller opplevde brudd. Han kan også tildele rettighetene sine til noen andre (i praksis kan de samme individene stå bak forskjellige juridiske enheter). Men det nye selskapet som mottok objektet på denne måten, ønsker naturlig nok ikke å «engasjere seg i veldedighet» og krever alvorlige tilleggsutbetalinger fra aksjonærene, eller allikevel – oppsigelse av kontrakten, noe som er ganske gunstig for det.

Private investorer kan forvente mye sjokk selv når huset er klart.

For eksempel kan de bli bedt om å betale ekstra. Dessuten snakker vi ikke om en tilleggsbetaling på 5-10% (dette har allerede blitt en del av tingenes rekkefølge) – kostnadene for en leilighet i siste øyeblikk kan dobles. Samtidig leverer ikke firmaer dokumenter som bekrefter størrelsen og lovligheten av disse tilleggsutbetalingene. De har et mer effektivt middel – utpressing. Andelseiere trues med oppsigelse av kontrakter eller sender ikke til registreringsmyndighetene de nødvendige dokumentene for registrering av eierskap. Det er veldig vanskelig å saksøke i slike tilfeller. Fakta er at inntil nylig ble alle saminvesteringsavtaler utelukkende utarbeidet til fordel for utbygger. Det var faktisk umulig å ikke signere en slik avtale, å kreve å endre noen punkter i den. Samtalen i slike tilfeller var kort: «Jeg liker ikke den – vi tvinger deg ikke! Det er en kø av dem som vil være der».

Et annet ganske vanlig triks er at når huset blir overlevert, «viser det seg at kunden» er insolvent og ikke kan betale seg for entreprenøren. Og i dette tilfellet står de samme menneskene ofte bak forskjellige juridiske enheter. I løpet av voldgiftsretten innrømmer kunden sin skyld og betaler med huset, som allerede er beslaglagt på dette tidspunktet. Entreprenøren selger leilighetene for andre gang, og returnerer i beste fall sine originale aksjer til de første kjøperne..

En annen sykdom hos utviklere er forbløffende glemsomhet. Noen av dem husker «byandelen» i et nybygd hus først etter at private investorer allerede har kjøpt denne andelen av dem.

Og oftere husker de ikke i det hele tatt – tross alt inngår utvikleren en avtale med byen, og leiligheter selges gjennom investeringsselskaper og eiendomsselskaper, som formelt ikke skylder byen noe. De er overhode ikke flau over mangelen på dokumenter som tillater salg av denne boligen. Som et resultat «fryser» situasjonen: lokale myndigheter, som ikke har mottatt sin del, blokkerer forliket og ikke setter huset i drift, domstolene behandler sakte motkrav, og borgere som betalte for bygging av egne lommer har vært i en tilstand av voldsom belastning i mange år.

Et annet alternativ for fruktbart samarbeid mellom utviklere og lokale myndigheter kan være fremveksten av en hel mikrodistrikt, for eksempel ikke utstyrt med ingeniørinfrastruktur..

Når et slikt objekt blir bestilt, blir det «plutselig» klart at de tilgjengelige bykapasitetene ikke er nok til å koble den til kommunikasjon. Og for bygging av nye kjelehus, vanninntak, sentralvarmestasjoner og kommunikasjon, kreves det mer penger enn det som ble brukt på bolig og sosiale og kulturelle anlegg, og ingen av sidene kommer til å investere dem. Utvikleren nikker til de lokale myndighetene, myndighetene til utbyggeren, og mellom dem publikum av demonstranter som ærlig betalte for nye leiligheter nøyaktig så mye som de krevde.

Men selv etter å ha flyttet inn i en ny leilighet og registrert den som en eiendom, bør en privat investor ikke slappe helt av.

Ved å selge leiligheter, holder meglere strengt tatt hovedhemmeligheten deres – byplanleggingsplaner for utviklingsområdet. Og det hender ofte at kjøperen som har betalt for den «gunstige økologien» og «pittoreske utsikten» forventes å bygge en motorvei eller et annet fleretasjes kompleks under vinduene. Som et resultat blir utsikten over den grønne avstanden erstattet av utsikten over byggeplassen, som fungerer dag og natt, og deretter utsikten over veggen i det nye huset.

Som regel prøver borgere, lurt etter deres beste forventninger, å appellere til myndighetene. Men verken i Moskva eller i regionen er det kjent om en enkeltsak når offentlige etater ville reagere på desperate forespørsler om hjelp..

Vanligvis forklares slik passivitet av at bystrukturer ikke er part i avtalen mellom aksjonærer og utviklere og derfor ikke er forpliktet (og til og med ikke har noen rett) til å gripe inn i økonomiske tvister som må løses i retten. Det er sant at når dette skyldes deres egen fordel eller det er personlige kontoer med utvikleren, griper lokale myndigheter inn mer enn aktivt, mens de beskytter interesser som er direkte motsatt borgernes interesser.

Dessverre vil ingenting være i stand til å hjelpe borgere som har blitt gisler for delt bygging, og den nye føderale loven «Om delt deltakelse i boligbygging».

Med fokus på beskyttelse av private investorer, etablerer loven en universell form for kontrakt, faste betingelser og priser for bygging, forbyr misbruk av midler, men denne loven gjelder ikke rettslige forhold som oppsto før dens ikrafttredelse (før 1. april 2005). Videre gjelder loven bare for gjenstandene, som byggetillatelsen ble mottatt etter 1. april 2005. Og mange selskaper har allerede kunngjort at denne loven ikke vil påvirke dem på noen måte, siden de har mange prosjekter, med byggetillatelsen som ble mottatt tidligere..

Så de som planlegger å investere sine hardt tjente penger i bygging, som begynte tidligere enn 1. april, vil måtte spille etter de gamle reglene. Med alle påfølgende omstendigheter.