Fallgruver i å leie bolig med mulighet for påfølgende kjøp

For å kjøpe eiendommer velger folk oftest to alternativer: en vanlig salgskontrakt eller et pantelån. I følge statistikk blir kontrakter for utveksling og kjøp av pantsatte eiendommer inngått mye sjeldnere. Men det er en annen type boligkjøp, som nesten aldri finnes i Russland, men under visse betingelser kan være svært gunstig for begge parter i transaksjonen – leieavtale med mulighet for etterfølgende kjøp. La oss se nærmere på denne typen transaksjoner..

Hva er fordelene for partene i denne avtalen

Leietaker:

1. Får muligheten til å bruke huset fra det øyeblikket avtalen ble inngått, til tross for mangelen på det fulle beløpet som er nødvendig for kjøpet.
2. Eliminerer behovet for å utstede pantelån for å få det manglende beløpet (samle alle slags sertifikater, betale renter og provisjoner til banken, etc.).
3. Har rett på ethvert stadium av kontrakten å nekte å innløse lokalene.

Huseier:

1. Angir verdien av eiendommer over markedsgjennomsnittet for å redusere risikoen ved et avbetalingssalg.
2. Eierskapsoverføring skjer først etter å ha mottatt hele beløpet som er fastsatt i kontrakten, noe som også er veldig gunstig for huseieren.

Hva du trenger å vurdere før du inngår en kontrakt

1. Kjøp av det leide objektet er en rettighet, ikke en forpliktelse fra leietakeren

Dette er konklusjonen som domstolene ofte kommer til når de vurderer kravene fra utleiere hvis eiendom aldri ble kjøpt ut av leietakere..

2. Registrering av slike transaksjoner er kun nødvendig etter overføring av eierskap til eiendommen til leietaker

Det vil si at så snart hele beløpet for kjøpet av eiendommen, som er opprettet ved kontrakten, er betalt, blir leietaker ansett som eier av eiendommen, og hans kontrakt med utleier er underlagt statlig registrering (som en vanlig kontrakt for salg av eiendom).

3. Vanlig leiekontrakt kan konverteres til leieavtale med påfølgende kjøp

Dette er gitt av artikkel 624 i Civil Code. Du trenger bare å inngå en passende tilleggsavtale med utleier. I dette tilfellet krediteres leien som allerede er betalt til innløsningsprisen.

Under hvilke forhold vil det være lønnsomt for kjøperen å kjøpe bolig på denne måten?

Tilfeller av en slik avtale er ekstremt sjeldne, for for at det skal være fordelaktig for begge parter, er det nødvendig at to faktorer sammenfaller.

Tillitsforhold mellom partene i kontrakten

Selv om denne typen avtaler er lovlig i Russland, mangler lovgivningen den klare reguleringen. Derfor, når du velger denne metoden for å anskaffe bolig, er det nødvendig å nærme seg teksten i avtalen ekstremt alvorlig, og man kan ikke gjøre det uten å konsultere profesjonelle advokater..

Det ideelle alternativet ville være nærvær av familie eller i det minste et tillitsforhold mellom leietaker og utleier, noe som vil minimere muligheten for rettssaker mellom avtalepartene..

«Stående» eiendomsmarked

Hvis eiendomsmarkedet fortsetter å vokse, kan verdien på de leide kjøpslokalene øke. I dette tilfellet vil den gamle prisen som er spesifisert i avtalen ganske enkelt ikke være gunstig for utleier, og han kan prøve å avslutte den. Å bestemme seg for å inngå en slik avtale er derfor lønnsomt bare hvis du er overbevist om at prisene på boligmarkedet ikke vil svinge mye de kommende årene..

Risikoer leietaker kan ha

Utleieres død

Situasjoner oppstår ofte når eieren av en leid å kjøpe eiendom dør, og arvingene hans har andre planer for eiendommen som blir belyst dem, og de prøver å avslutte avtalen med leietaker på noen måte.

I dette tilfellet er loven på siden av sistnevnte, siden overføring av eierskap av leide eiendom til en annen person ifølge loven ikke er et grunnlag for å avslutte kontrakten.

Utleiers beslutning om å sette inn leiligheten som sikkerhet for å sikre lånet

I dette tilfellet, hvis han ikke returnerer lånet, vil leiligheten forbli pantsatt av banken, og etter at alle avtalte utbetalinger er betalt, vil ikke leietaker kunne registrere eierskap til leid eiendom..

Den eneste måten å beskytte deg mot slike situasjoner er å prøve å forhandle med utleier om registrering i leietakers leilighet eller, noe som ville være ideelt, et mindreårig medlem av hans familie. Det er lite sannsynlig at banken vil vurdere slike eiendommer som sikkerhet.

Svingninger i eiendomspriser

For ikke å komme i en situasjon hvor, på grunn av svingninger i eiendomsmarkedet eller høy inflasjon, mengden av betalinger under avtalen blir ulønnsom for en av partene, er det nødvendig å være spesielt oppmerksom på reguleringen av denne betingelsen.

Du kan spesifisere at utbetalinger på månedlig basis skal indekseres med inflasjonsraten eller knyttes til det gjennomsnittlige nivået på markedspriser for lignende eiendommer.

Hvordan korrekt utarbeide en leieavtale med påfølgende kjøp

Vurder hovedpoengene i avtalen, som må skrives ut i hver leieavtale med påfølgende innløsning.

Kontraktsperiode

Den beste måten er å gjøre avtalen på ubestemt tid.

innbetaling

Den månedlige utbetalingen av utleier må bestå av to komponenter: husleieinnbetalingen og løsepengerbetalingen. Som allerede beskrevet over, kan du planlegge indekseringen av hver av betalingene avhengig av inflasjonsnivået og prisendringene i eiendomsmarkedet..

Det er best å sørge for mulighet for tidlig innløsning av eiendommer. Det vil heller ikke være overflødig å ha vilkåret om at utbetalinger til utleiers konto må skje gjennom en bankfilial, noe som gjør at begge parter kan ha sitt dokumentasjonsbevis i tilfelle eventuelle tvister.

Leieobjekt

Det er nødvendig å gjenspeile lokalene adresse, område og utforming. Det anbefales å legge ved teknisk dokumentasjon og kopier av titteldokumenter til kontrakten.

Forpliktelser fra leietaker og utleier

For å unngå tvister og uenigheter i fremtiden, er det nødvendig å angi hvem som skal betale bruksregninger, utføre reparasjoner av lokalene osv..

Partenes ansvar

Betydningen av dette avsnittet i kontrakten trenger ikke en gang en forklaring..