Delt og felleseie av eiendom – problemer og løsninger

Egen bolig er drømmen og målet for livet for mange russere, men selv de som allerede eier eiendommer, kan sjelden si med full tillit: «Denne leiligheten er bare min.».

Ofte eies boligeiendommer i felleskap eller deles inn i visse aksjer, det vil si at de tilhører flere eiere på en gang, som i fellesskap må løse alle problemene som oppstår, for eksempel enes om du skal utføre reparasjoner nå eller om det er greit, betale bruksregninger og så videre. Og når du selger eller kjøper slike leiligheter eller hus, oppstår det en rekke problemer og nyanser på en gang, som krever nøye oppmerksomhet og kunnskap om gjeldende lovverk..

Hva er forskjellen mellom sameie og brøkseierskap til en bolig? Hvordan kan slik felleseiendom selges eller byttes? Hva medeiere trenger å vite for ikke å komme i en vanskelig situasjon og ikke bli trukket inn i en lang rettssak?

Felleseie av eiendom

Spesifikasjonene om felleseie og delt eierforhold til eiendommer er regulert av deler av artikkel 244 i Civil Code of Russia. I henhold til bestemmelsene er felleseie av boligfelt mulig for ulike typer boliger, særlig:

• privat hus eller deler av det;
• leilighet eller del av en leilighet;
• et eget rom.

Sameie av fast eiendom kan være et resultat av:

• arv av en leilighet eller et hus, hvis flere arvinger i henhold til loven eller vilkårene i testamentet kan kreve eiendommen på en gang;
• felles kjøp eller utveksling av boareal;
• privatisering av eiendommer;
• tildele en del av en leilighet eller et hus til en innbygger i henhold til en rettsavgjørelse.

For eksempel, hvis en statlig leilighet ble privatisert av en av ektefellene, blir boligen felleseie på grunnlag av bestemmelsene i familiekoden til Russland, som anerkjenner eiendom ervervet under ekteskapet som felleseie av ektefellene.

Vasily Maximov. Familieseksjonen. 1876

Hovedforskjellen mellom felleseie og delt eierskap er at det i dette tilfellet ikke er spesifisert hvilken del av boarealet eieren eier. Så hvis vi snakker om ektefeller, anses boligene å tilhøre dem på lik linje, det vil si at i tilfelle skilsmisse blir eiendommen ganske enkelt delt i to. Hvis det er tre eller flere arvinger, blir det automatisk vurdert at de eier like deler – en tredjedel, en fjerdedel, og så videre..

Brøkseierskap til eiendom

Når det gjelder brøkseierskap til boligeiendom, er delene som tilhører eierne nøyaktig bestemt. Så under privatisering, på anmodning fra deltakerne, kan andelene deres umiddelbart angis, vanligvis like, i henhold til antall innbyggere som er registrert i et gitt boligområde og som ikke skrev avslag på å privatisere innbyggerne.

Slik inndeling må registreres i sertifikatet for registrering av tittel til eiendomsobjektet. Hvis det er skrevet i dette dokumentet at sameierne eier halvparten, en tredjedel, og så på en del av leiligheten, blir et slikt eierskap delt. Hvis størrelsen på den delen av hver eier ikke er spesifisert, er et slikt eierskap felles.

En viktig nyanse – felleseie kan deles hvis sameierne ønsker å avklare hvilke aksjer hver av dem eier og utarbeide nødvendige dokumenter.

Dessuten er ofte andelen for en leilighet eller et hus en veldig abstrakt verdi, det er bare en spesifisert prosentandel eller brøkdel av det totale boligområdet, og ikke spesifikke kvadratmeter boareal. Så i tilfelle en tvist mellom sameierne, kan det ikke være snakk om dette eller det rommet, for eksempel – «Jeg eier stuen, og du eier soverommet.» For å få eierskap til spesifikke kvadratmeter, må du gå til retten eller avtale med resten av eierne om fremgangsmåten for bruk av en leilighet eller et hus.

Det er verdt å huske at kjøkken, korridor, bad og bad anses som felleseiendom i alle fall, medeiere kan bruke disse lokalene på lik linje og disse rommene kan ikke deles. Retten kan fordele i en bestemt andel bare kvadratmeter i separate stuer. Hvis det er behov for omutvikling for å dele opp boliger i separate deler, og samtidig kan andre eiers situasjon forverres, for eksempel på grunn av den nye muren, vil deres del av boliger bli mindre, kan retten til og med forby tildeling av et bestemt rom som andel.

Betaling av bruksregninger, skatter og lån ved felleseie og delt eierskap til en leilighet eller et hus

Når det gjelder felleseie av eiendommer, når eierne ikke har blitt bestemt, skriver boliger og fellesforetak ut en betaling for en leilighet eller et hus. Hvordan sameierne skal betale regninger for strøm, vann og gass er opp til dem.

Hvis boligen er i felleseie, kan alle sameiere angis i betalingsordren, det kan også utstedes flere betalingsdokumenter – for hver eier av en andel i leiligheten. Hvis det bare er utstedt en betaling, kan sameierne dele det totale beløpet som skyldes boliger og kommunale tjenester for de leverte verktøyene i henhold til deres andeler, det vil si dele inn i tre, fire eller flere deler.

Samtidig, hvis en av eierne nekter å betale for verktøy, vil resten fortsatt måtte betale for det, siden ansvaret faller på skuldrene til alle sameierne, og hvis vannforsyningen bestemmer seg for å slå av vannet for ikke-betaling eller stenge avløpssystemet, vil alle beboere i leiligheten lide, uten unntak – verktøy nettverkene er ett, vanlig, som et bad med et bad.

Anna Shchegoleva. Naboer. 2010

Et pantelån for en leilighet ved sameie betales også av alle eiere sammen. Enig i at hver av dem bare vil betale sin del, de må være seg imellom, banken er ofte ikke interessert i slike detaljer, og hvis for eksempel ektefellene som har felleseie på like vilkår, slutter å betale på lånet, har finansinstitusjonen retten til å selge hele leiligheten.

Men i tilfelle av brøkseierskap, betaler hver eier lånet bare for sin del av boligen. I dette tilfellet, hvis låntager viser seg å være en ondsinnet misligholdelse, anskaffer banken retten til å ilegge sin andel bare en straff uten å påvirke eiendommen til andre eiere som utbetalte regelmessig. En bankinstitusjon kan selge en andel i en leilighet som eies av en misligholder på betingelsene for fritt salg, men den må først tilby å kjøpe denne delen av boligen til andre eiere i samsvar med gjeldende forkjøpsrett, som vi vil diskutere nedenfor.

Avhending av felles og delt eiendom: kjøp, salg, bytte, registrering

Vi vil med en gang tydeliggjøre at sameiere fritt ikke kan disponere sin del i felleseie av eiendomsobjektet. Hvis for eksempel to arvinger fikk en leilighet, og andelene til hver av dem ikke blir bestemt nøyaktig, det vil si at arven har blitt felleseie, blir de ganske enkelt tvunget til å forhandle med hverandre. Det er umulig å selge din del av eiendommen uten samtykke fra den andre arvingen. Det gjenstår enten gjennom domstolen å bestemme din andel, og dermed gjøre om felleseiendommen til en delt eiendom, eller å bli enige med den andre arvingen om vilkårene for salg eller utveksling av bolig.

I en leilighet som er en felleseie, kan du ikke registrere noen uten samtykke fra den andre eieren, det vil heller ikke fungere å selge eller bytte slik bolig uten skriftlig samtykke fra de andre sameierne. Det vil si at vi kan si at en felles leilighet er virkelig vanlig og alle eiere må bestemme skjebnen bare sammen. Eller fordel spesifikke andeler fra det totale boarealet som kan disponeres uavhengig.

Du kan disponere andelen din i en leilighet eller et hus nesten fritt – bytte den mot en annen bolig, registrere noen fra din side, leie den ut, bruke den som sikkerhet, selge den, la den være en arv eller donere. Det er verdt å avklare at medeiere av aksjer i eiendom kan endre størrelsen på aksjene deres etter gjensidig avtale.

Nesten den eneste begrensningen på fri disponering av andeler er den fortrinnsrett til kjøp. Essensen ligger i det faktum at eieren av en av aksjene, før han legger sin del av boligen til gratis salg, må varsle eierne av de andre aksjene om planene sine. Og etter at de bestemmer seg for om de vil kjøpe den andre delen av boligen til den angitte prisen eller gi fra seg retten til et førsteprioritets kjøp, kan eieren tilby sin andel til tredjepart.

Dermed ser handlingsalgoritmen når du selger en andel i et hus eller leilighet slik:

1. Eieren av aksjen, som bestemte seg for å selge sin del av eiendommen, varsler de andre sameierne skriftlig. En slik melding må sendes i form av brev, selv om eierne av andre aksjer bor i neste rom. Brevet inneholder ikke bare informasjon om salg av aksjen, men indikerer også verdien for at sameierne kan bestemme om dette alternativet passer dem eller ikke. Det er bedre og mer pålitelig å sende et slikt brev som et registrert brev med mottaksvarsel, i så fall medeierne som forhindrer salg av en av aksjene, ikke vil kunne erklære at de ikke mottok brevene og ikke visste om salg av deler av boligen.
2. Eieren venter nøyaktig en måned fra øyeblikket eierne av de andre aksjene mottar en skriftlig varsel. Etter dette får han rett til å disponere sin del av eiendommen fritt, selv om ingen handling fra andre eiers side – samtykke til kjøp eller skriftlig avkall på fortrinnsretten – fulgte. Uten å skriftlig varsle eieren om andelen som ble lagt ut for salg om deres samtykke til å kjøpe den til den angitte prisen, automatisk frafalt retten til første kjøp. En viktig nyanse – eieren er forpliktet til å selge sin andel til tredjepart til den prisen som ble angitt i den skriftlige beskjeden som ble sendt til resten av eierne. Ellers kan eierne av andre aksjer anke transaksjonen ved å tro at de ble lurt og ikke ga fullstendig og nøyaktig informasjon..
3. Hvis det ikke ble funnet noen kjøpere for andelen i leiligheten for tilbudt pris, og eieren bestemte seg for å senke kostnaden, er han igjen forpliktet til å først varsle eierne om andre aksjer. Kanskje de denne gangen vil bestemme seg for å utøve sin fortrinnsrett. Det vil si at et brev sendes på nytt og ventes en måned, som gis til sameierne for å ta en beslutning..

En annen begrensning gjelder i tilfelle leie av en andel i en leilighet. I dette tilfellet må eieren som ønsker å leie rommet sitt til leietakerne innhente skriftlig samtykke fra de andre eierne. De kan skrives i gratis form, det viktigste er å bevare betydningen av et slikt samtykke – «Jeg har ikke noe imot å leie ut bolig.» En lignende indikasjon med underskrifter fra alle sameiere kan også settes på en leieavtale i form av et merke på avtalen om denne avtalen med andre eiere av aksjer i en leilighet eller et hus.

Før så fritt for å disponere sin andel, må eieren imidlertid gå til retten for å spesifisere den. Uten en slik «tildeling av en andel in natur», det vil si en dokumentarinstruksjon, er det veldig problematisk å selge en virtuell «tredjedel del» i en to-roms leilighet. Selvfølgelig kan det være kjøpere for slike tilbud, men prisen på andelen som ikke er tildelt i form, vil være flere ganger lavere enn markedsverdien på kvadratmeter, siden kjøperen vanligvis er godt klar over hva slags «slag» han vil møte med andre sameiere.

Det er mulig å tildele en bestemt andel i en leilighet uten å gå til domstolene hvis sameierne frivillig inngår avtaler om den reelle tildelingen av en aksje. For øvrig tar retten vanligvis en avgjørelse om felles bruk av en leilighet, spesielt fellesarealer – en korridor, et bad og så videre, og bestemmer prosedyren for slik bruk. Ofte, hvis sameierne ikke kan avtale fredelig, kan retten til og med bestemme tidspunktet for bruk av bad og kjøkken for hver eier av en egen andel.

Vasily Maximov. Alt i fortiden. 1889

Ved tildeling av en andel in natur i et privat hus eller hytte, kan problemet løses lettere – en egen avkjørsel settes opp og ett hus blir til en dublett eller et rekkehus, det vil si to hus med egne utganger og tilstøtende territorier, som har en felles sidevegg. I dette tilfellet er det også noen begrensninger – når huset er delt, skal ikke uopprettelig skade påføres det, og alle lokaler må forbli boliger, det vil si at eier av andelen ikke vil kunne åpne en butikk i sin del av hytta med mindre han har koordinert sine handlinger med de andre eierne..

Som du ser gir brøkseierskap mye større rettigheter enn felleseie. Det er mulig å overføre en delt leilighet til kategori for eierandel når som helst, men selv da blir ikke den virtuelle andelen alltid til virkelige kvadratmeter som tilhører eieren alene. Og du kan gå for å kjøpe en andel i en leilighet eller et hus bare for å innse hvor problematisk det vil være å dele kjøkken og bad med helt fremmede. Noen kjøpere går selvfølgelig for et slikt anskaffelse for å kjøpe ut alle aksjene i en gitt leilighet eller hus, men det er imidlertid heller ikke mulig å avtale med alle sameiere i alle tilfeller, fordi det vanligvis ikke er realistisk å kjøpe en fullverdig bolig for midlene mottatt fra salg av en aksje, selvfølgelig, hvis dette ikke er andel av en leilighet i sentrum av Moskva.